■別資料Ａ■

下記の条件にて、毎年の収益と１０年後▲１０％の価格で転売した価格から、建築費額を差し引いて土地価格を算出してみました。　 大雑把な計算ですが、大筋での考え方には問題はないと考えます。 計算の前提条件 土　地　　　１００坪 建　物　　　２４０坪（ＲＣ３階各８０坪）･･スケルトン 　　　　　　建築費を坪７０万円として総額１億６８００万円 投資期間　　１０年 毎月の収益　貸床面積１階　６４坪×坪４万円＝２５６万円 　　　　　　　　〃　２階　６４坪×坪３万円＝１９２万円 　　　　　　　　〃　３階　６４坪×坪２万円＝１２８万円 　　　　　　　　　　計　　　　　　　　　　　５７６万円 年間の収益　・・・５７６万円　×　１２ヶ月　＝６９１２万円 　　　　　　　　　　　　＜空室率・年間収入の変動・保証金の考慮等はしないものとする＞ 年間の純収益・６９１２万円×今回９０％とする＝６２２０．８万円 　　　　　　　　　＜純収益とは家賃収入から管理費・修繕費・固定資産税等を控除した金額です。＞ 期待利回り・・・・・１２％ 　　　　　　　　　　　　＜事業主としては、商業ビルですとこの程度は希望すると仮定します。＞ 計算結果 　　　　　　　　　　３２７万円/坪 検　証 （イ）　毎年の純収入の現在価値累計 　　 　　年次　　　純収益　　　　12％の複利原価率　　現在価値 １年目　　62208千円　×　　0.892857　　＝　55543千円 　２年目　　62208千円　×　　0.797194　　＝　49592千円 　３年目　　62208千円　×　　0.711780　　＝　44278千円 　４年目　　62208千円　×　　0.635518　　＝　39534千円 　５年目　　62208千円　×　　0.567427　　＝　35298千円 　６年目　　62208千円　×　　0.506631　　＝　31517千円 　７年目　　62208千円　×　　0.452349　　＝　28140千円 　８年目　　62208千円　×　　0.403883　　＝　25125千円 　９年目　　62208千円　×　　0.360610　　＝　22433千円 １０年目　　62208千円　×　　0.321973　　＝　20029千円 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　　　　351,489千円 （ロ）１０年後売却した時の転売価格の現在価値 　１０年後の売却価格　　　12％の複利原価率　　現在価値　 （494,899千円×90％）　×　0.321973　　　＝　143,410千円 （イ）＋（ロ）＝351,489千円＋143,410千円＝494,899千円 　　　　　　　　　　　　494,899千円―168,000千円＝326,899千円