■別資料B■

下記の条件にて、毎年の収益と１０年後▲１０％の価格で転売した価格から、建築費額を差し引いて土地価格を算出してみました。　 大雑把な計算ですが、大筋での考え方には問題はないと考えます。 計算の前提条件 土　地　　　１００坪 建　物　　　４８０坪（ＲＣ６階各８０坪）･･事務所仕様 建築費を坪７０万円として総額３億３６００万円 投資期間　　１０年 毎月の収益　 貸床面積１階６４坪×坪１万円　　＝６４　　万円 　　　　　　　　〃　２階　６４坪×坪０．８万円＝５１．２万円 　　　　　　　　〃　３階　６４坪×坪０．８万円＝５１．２万円 　　　　　　　　　　　　〃　４階　６４坪×坪０．８万円＝５１．２万円 　　　　　　　　〃 　５階　６４坪×坪０．８万円＝５１．２万円 　　　　　　　　　　　　〃　６階　６４坪×坪０．８万円＝５１．２万円 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　　　　　　　　　　　３２０万円 年間の収益　・・・３２０万円　×　１２ヶ月　＝３８４０万円 　　　　　　　　　　　　　　＜空室率・年間収入の変動・保証金の考慮等はしないものとする＞ 年間の純収益・３８４０万円×今回９０％とする＝３４５６万円 　　　　　　　　　　＜純収益とは家賃収入から管理費・修繕費・固定資産税等を控除した金額です。＞ 期待利回り・・・・・６％ ＜オフィスビルとなりますので、現状では相当の空室期間予想されますが、この程度の収益はは最低確保したいと考えました。＞ 計算結果 　　１７５万円/坪 検　証 （イ）毎年の純収入の現在価値累計 年次　　　純収益　　　　6％の複利原価率　　現在価値 　１年目　　34560千円　×　　0.943396　　＝　32604千円 　２年目　　34560千円　×　　0.889996　　＝　30758千円 　３年目　　34560千円　×　　0.839619　　＝　29017千円 　４年目　　34560千円　×　　0.792094　　＝　27375千円 　５年目　　34560千円　×　　0.747258　　＝　25825千円 　６年目　　34560千円　×　　0.704961　　＝　24363千円 　７年目　　34560千円　×　　0.665057　　＝　22984千円 　８年目　　34560千円　×　　0.627412　　＝　21683千円 　９年目　　34560千円　×　　0.591898　　＝　20456千円 １０年目　　34560千円　×　　0.558395　　＝　19298千円 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　　　　254,365千円 （ロ）１０年後売却した時の転売価格の現在価値 １０年後の売却価格　　　6％の複利原価率　　現在価値　　 （511,342千円×90％）　×　0.558395　　　＝　256978千円 （イ）＋（ロ）＝254,365千円＋256,978千円＝511,342千円 　　　　　　　　　　　　511,342千円―336,000千円＝175,342千円 175,342千円÷100坪＝1753千円≒175万円