2017. 5. 1 生産緑地地区
2017. 4. 7 タワーマンション高層階増税へ
2017. 3. 6. 重要事項説明のIT化に反対
2017. 1. 9 (建物付)土地購入と、不動産取得税・固定資産税
2016.11. 6 オーナーチェンジ物件と空室物件
2016. 7.23 最近のマーケット動向
2016. 6. 5 不動産業者(宅建業者)の選び方
2016. 5. 5 売却後の手取金額@
2016. 1. 9 地主さん向け資産対策A
2015.11.28 地主さん向け資産対策@
2015..10.18 不動産PER
2015. 9.21 反社会的勢力排除条項
2015. 5. 5 大手不動産会社の「囲い込み」と「往復びんた」
2015.. 2.28 これから5年・投資ブーム&相続税対策スキームの後始末
2015. 2.11 あれから5年・長期譲渡所得の1千万円特別控除制度
2015. 1. 1 宅地建物取引士
2014.10.12 同和問題について


2014. 8.14 新規参入!!ソニー不動産の挑戦
2014. 5.25 人口減少と不動産業界
2014. 1.25 婚活サイトとマンション購入詐欺
2013.10.27 不動産業界の「倍返し」
2013. 9.29 空室期間短縮策
2013. 9. 9 取引主任者の記名押印
2013. 8.13 レントロール
2013. 8.13 ワンルームマンション投資の話
2013. 4.29 築年数の古い高収益物件
2013. 3.17 航空法による建築物等の高さ制限
2013. 1.31 2013与党税制改正大綱と不動産
2012.11.11 物件情報はどこで手に入れる?
2012.10.14 「契約の履行の着手」って何?
2012. 8..5 不動産コンサル技能登録者新名称
2012. 7.16 業界立ち話 その2
2012. 6.10 宅建業者数減少と景気動向
2012. 5. 6 金融機関の融資基準
2012.. 3.25 下落幅縮小:大阪の公示地価
history

掲載記事一覧表
不動産マメ知識コーナー&FPなコーナー】

“空き家”と相続&賃貸の関係

平成29年5月24日

”空き家”の問題がクローズアップされています。

全国約820万戸(2013)の内、「賃貸用の住宅」と、「長期にわたって不在の住宅と、取り壊すことになっている住宅」の合計が全体の90%超です。
主たる原因は、@賃借人が見つからないA相続して取得した古い家に相続人が住まないということです。        

「新築物件に入居者を取られてしまう」

「古い物件なので、修繕コストが高い」

「相続したけれども遠方なので…」

「相続人自身の高齢化」

「相続自体で揉めている」

「建物を除去すると固定資産税が上がる」(1)

 国としても損壊・倒壊や火災・衛生等の点で近隣に及ぼす悪影響を放置して置けなくなり、特に問題がある空き家に対しては「特定空家等」として、行政が所有者に対して助言又は指導、勧告や命令等を行うことができるようになりました。

(注1

固定資産税

200m2以下の「小規模住宅地」は、1/6に軽減

200m2超の部分は床面積の10倍迄が「一般用住宅地」として1/3に軽減

都市計画税

「小規模住宅地」で1/3、「一般用住宅地」で2/3の軽減措置があります。

※家が建っているだけで、税金が安くすむし、解体費用も要らないし!

 【賃貸用空き家の場合】

賃貸用住戸の場合の空き家(445,5万戸)は、共同住宅が約90%です。

傾向とすれば、古年・床面積小規模な物件の方が空き家になっている。

因みに、大阪府の賃貸用空き家数は、全国で2番目に多く、供給数の多さが人口増加に追いついていない感じです。

1

東京都

645,000戸

大阪府

444,200戸

神奈川県

347,300戸

愛知県

271,000戸

全国

4,455,600戸

                        平成25年住宅・土地統計調査 特別集計(確報)

【戸建空き家の場合】

2013年の空き家の内、約半分弱の45,7%が賃貸用共同住宅、持ち家戸建が33.6%、持ち家共同住宅11.8%と続きますが、このうちの持ち家戸建が1998139万戸→2013275万戸と5年間で136万戸も増加しています。
戸建住宅の場合、分譲マンションなどと違って所有者自ら管理・修繕を行うのが通常ですので、一旦、空き家の期間が長引くと建物の老朽化はスピードアップしてしまいます。
数量的には大都市圏の方が多いのですが、率的には地方都市の戸建空き家率が高くなっています。

 ≪空き家阻止の対策≫

空室の発生を抑制し、特に戸建住宅の空き家要因である“相続で取得”(2)した所有者の負担を軽減する策が講じられています。

■空き家の譲渡所得3000万円特別控除について■

相続日から起算して3年を経過する日の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その家屋(耐震性のない場合は、耐震工事後)又はその家屋を解体後の土地を売却した場合は、売却益から3000万円と特別に控除できる制度ができました。

◇適用を受ける為の主なハードル◇

★対象となる譲渡期間・・・平成28年4月1日〜平成31年12月31日

★建物は昭和56531日以前に建築されたもの

★分譲マンションは対象外

★売却代金1億円以下(分割して売却した場合はその合計金額)

その他、適用要件があります・・・

 ■法定相続情報証明制度■・・・平成29529日スタート

相続が発生すると、自宅やその他不動産の名義変更(所有権移転登記)を行いますが、名義の変更することが諸々の理由により、そのまま放置されている物件も多いとか・・・それが、昨今の空き家問題の一因となっているということで、相続人が登記所に戸籍関係の書類を提出すれば、登記官が認証付の法定相続情報一覧表の写しを交付(手数料無料)、従来の戸籍に代わり、この一覧表で被相続人の預金の払い戻しや、相続登記が便利に出来るという制度ができました。

(注2

個人住宅が空き家になった契機として、持ち主の取得理由の第1位が相続(56.4%)、第2位が新築して注文・購入(20.5%)と、半数以上が相続であります。「平成26年空き家実態調査」

 【大阪市の場合】・・・市内空室率一覧

大阪市の空室率(17.2%)は、全国平均(13.5%)と比べて高く、主たる原因としては、新築住宅の供給数が活発で、借家の占める割合が多いからだと思われます

空き家の内、賃貸住宅が占める割合は・・・

◎大阪府 空室率14.8%→内、賃貸住宅61.7%

◎大阪市  〃 17.2%→内、  〃 67.6%

 空き家率の高い区は、西成区(23.8%)、東住吉区(23.8%)、生野区(22.4%)旭区(21.4%)となっていて、古い木造住宅が多いエリアです。
※それぞれ、空き家の内の戸建住宅が占める割合が4分の1前後です。

中央区や浪速区でも、空き家率は17〜18%と高いのですが、これは単身者向けマンション(≒投資用マンション)の新規の供給数が多いことが原因と思われますので、賃貸用マンションをお持ちの方は、今後も賃料含めて住居者確保は厳しい局面が続きそうです。

戻る