2017.10.21 所有者不明の土地
2017. 9. 8 教訓:積水ハウス55億円損失
2017. 9 8 一棟売マンションを購入した時の不動産取得税・固定資産税
2017. 7. 5 路線価(2017年)
2017. 5.24 空き家と相続&賃貸の関係
2017. 5. 1 生産緑地地区
2017. 4. 7 タワーマンション高層階増税へ
2017. 3. 6. 重要事項説明のIT化に反対
2017. 1. 9 (建物付)土地購入と、不動産取得税・固定資産税
2016.11. 6 オーナーチェンジ物件と空室物件
2016. 7.23 最近のマーケット動向
2016. 6. 5 不動産業者(宅建業者)の選び方

2012. 7.16 業界立ち話 その2
2012. 6.10 宅建業者数減少と景気動向
2012. 5. 6 金融機関の融資基準
2012.. 3.25 下落幅縮小:大阪の公示地価


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不動産マメ知識コーナー

サラリーマン家主さんの話

不動産投資を一般のサラリーマン向けに営業している不動産販売会社も多いのですが、そもそもマンション投資とかマンション経営はいわゆる副業なのでしょうか?
10月13日の朝日新聞で見たのですが、“兼業が禁止されている裁判官のマンション経営はどこまで認められるのか“という記事がありました。
読んでみると、相続で取得した土地建物を、金融機関から1億3千万円ローンで、鉄骨3階建ての賃貸マンションに建替えて、12室を管理会社に貸して年間1100万円程の賃料収入を得たという内容でした。
裁判官は、許可を得れば兼業することが出来るそうで、これまでは転勤した場合に自宅を貸したり、2件目の自宅を購入して前の自宅を賃貸に出したりするケースは許可されていたそうです。

今回の場合は、“利益目的”だとして不許可となり、当事者の裁判官が不服を申し立てて、最終判断がもうすぐ示される予定だとか。
そもそも、兼業が禁止されているのに、ある程度のものは許可されるという“ある程度”というのが明文化されていから、「あいつはOKで、なぜ俺はNOなのか?」ということになるのでしょうね。
裁判官という法の番人でも、個人的な問題になるといかにも人間臭い問題提起をするものだと思いました。

裁判官は特別職として、一般の国家公務員とは違うのだそうですが、一般の場合は、所謂、税務署の決めている『5棟10室』基準(注)といわれる事業として見なされる程度になるとダメだそうです。

(注)不動産貸付けが事業として行われているかどうかの判定 (国税庁HP)

 不動産などの貸付けによる所得は、不動産所得になります。
 不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われているかどうかによって、 所得金額の計算上の取扱いが異なる場合があります。
 不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します。
 ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

 この“おおむね“という表現は、1棟でも大きな店舗とか、5室しか無くても賃料収入が年間に1000万円もあるとかだとアウトだという意味です。
また、駐車場も2~3台だとOKですが、100台もあると立派な不動産事業と認定されます。

不動産事業かどうか微妙な場合は、税務署が判断して決めますが、不服があれば反論することも出来ますが、そういう場合は認めてもらえないことが多いのでしょうね!

一般のサラリーマンの場合は、最近では副業を大いに認めている会社も多いようですし、投資用マンションで賃貸収入を得ている人の多くは、5棟10室未満だと思いますので確定申告さえしておけば何の問題もないと思います。
まあ、不動産投資にはまって9戸までいくとあと1戸で10室ですから、行っちゃいますよね^^)

それでも、まだ気持ちが不動産投資に向いていると1棟マンションとかアパート経営とかにも進んで行く方もおられます。そうなると、2~3戸所有しているのとは違って、何かと用事が増えてきてとても忙しくなる時があります。
戸数が増えると、やっぱり、不動産事業の一端を経験することになりますし、今度は出口戦力(物件を手放す時期)が気になり始めますし、相続なんてのも気になり始めますので、いよいよ家主さんの悩みが分かるような段階に突入することになります.

10年ほど前のことですが、某超大手電機メーカーのサラリーマンの方が10戸以上の中古の分譲マンションを買って、賃貸で入居者を入れて運用しておられました。
さすが、一流企業の人は物件を購入するのも上手に買いますし、ローンをつけるのも上手いと感心しておりました.

勿論、入居者募集は地元の賃貸業者に任せるのですが、入居者の申込書が入ると返事をしないといけませんし、入退居がある度にリフォーム発注、現地確認、それに分譲マンションの場合は管理組合の役員が定期的に廻って来たりしますので、忙しく会社で仕事をこなしながら賃貸業者やリフォーム会社、管理会社や管理組合との遣り取りをスムーズにこなすのは難しいものです。
会社の仕事と、不動産事業の各業者への連絡等々どちらかが疎かになる。
趣味の不動産投資が副業ではなくなってしまう規模になると、本業になります.
元々、まるごと投資用マンションの事業主が全部やってくれる場合は、差し引かれた金額が通帳で振り込まれるだけですから、本来の事業ではありませんので、こういう問題は起きませんが、この場合はいつまで経っても本業になりません. 

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