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三為契約(さんためけいやく)の話     2018 .4.15

収益物件の価格自体が高いものになってしまったせいで、今年になってからは次の買主が見つかりにくくなり沈静化した収益物件の転売市場です。 そもそも去年の夏頃から金融機関の融資が厳しくなって、徐々に物件の動きが鈍くなっていましたので、まあ正常な市場に戻ったとも言えますが・・・

不動産価格が右方上がりの時には必ずと言っていいほど不動産業者が一旦取得した物件(土地でも収益物件でも)を再販するのが常であります。

ここ23年は金融が緩んでいたのに銀行は大口の融資先が見当たらないこと、不動産投資ブームと相続税対策ブームが重なって、収益物件の取得に拍車が掛かり一機に収益不動産の価格が高くなってしまって、物件の利回りは低下してしまいました。

金融機関の方も売主よりエンドユーザーに1件ずつはめ込むより、転売する不動産業者に何棟か収益物件を買い取ってもらい、その不動産業者から新たな買主に売り渡した方が楽です。

不動産業者が買い取ることにより、瑕疵担保責任を負うことになるし、リフォーム工事や空室の募集なども行うので、新たなる買主にとっても悪いことばかりではありません。

転売用の収益物件を保有する不動産業者の方も、日銭が入ってくるのでジックリと買主を待つことも可能です。

不動産業者は日常的に売り物件を目にしているので、購入できるとすれば即着手する体制が出来上がっていますので、不動産業者による買取転売市場は昔から存在しています。

「三為契約」(さんためけいやく)は、そのスキームをもっと大胆に実行する方法です。


「三為業者」とは、不動産の買取と転売をする業者のなかでも、特に「第三者にためにする契約」を行う不動産業者のことです。

売主A→三為業者B→買主Cの流れの中で、Aから所有権を移転させるのにBは登記費用を負担することのない「中間省略登記」という方法で、買主Cに物件を売却します。

「中間省略登記」については、一時禁止されましたが、第三者Cの為にAとBが「買主たる地位の譲渡契約」を結べば、合法的に「中間省略登記」はできます。

問題なのは、金融機関がそのスキームに便乗して、三為業者Bの手助けと真の買主Cへ融資を同時に行う立場を利用しているところにあります。

三為契約で特に有名な金融機関は、「かぼちゃの馬車」で金融庁の立ち入り検査を受けているあの金融機関です。
いろいろ荒業を駆使して業績を挙げているわけです。

真の買主Cへの融資を行うことを前提に、金融機関はBに対するアドバイスと利幅確保を行います。

三為業者Bはノンリスクで売主Aから物件購入と(Bからすると出口に当たる→)買主Cへの転売を同時に行うことが出来るので、殆どの場合はA→B→Cの契約を同日中に行うことが出来ます。

一般の転売とは違って、金融機関と不動産業者がグルになっているので買主Cは高値で取得するリスクが高まることになります。

不動産の業界人は、この買主さんは購入する物件から遠い地方にお住まいの方が多いということを知っています。 殆ど物件を見ることもなく、机上の知識と情報で購入するスキームに嵌っているからでしょうか。

このスキームで面白いように儲かった不動産業者(←儲かればなんでもやる“不動産業者”みたいな人といった方が正確かも知れませんが)も多かったと聞いていますし、すでに不動産業界から抜けていった人もいるみたいで、たぶん次の獲物を探しているのでしょう。
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買主が三為契約を希望する場合もあります。 例えばある物件についての購入に際して、一部立退きを希望したり、建物自体の修繕、また、現売主から直接取引をしたくない場合等に対して、買主の不安を除去後に取引を希望する場合、一旦
、中間的に取引をしてもらい問題解決後に購入する場合も現実に存在します。

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