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「媒介契約なしの仲介手数料」と「黙示」の関係     2018.7.1

殆どの不動産業者は全日や宅建協会のどちらかに所属していますが、各団体が行なう研修会に年に数回出向いて、弁護士さんや各種の専門家の先生のお話を聞いて勉強しないといけません。
最近は研修会に出席しなさいとうるさく言われるので、昔に比べると出席率は相当高くなっているみたいです。
その研修テーマは、多数の不動産業者を相手に話をする為、誤解を招くような複雑なものは取上げ辛いものです。

例えば、ある買主と進めていた商談、仲介業者が媒介契約を取り交わす前に、買主との関係が悪化して買主が売主と直接(または別の仲介業者を介して)売買契約を締結したというケースなども通り一遍の話ではありません。

研修会的に言えば、媒介契約を取り交わさないと仲介手数料の請求は認められないと言っておけば正解なのですが、ちゃんと仲介手数料を請求できるという判例もあるから複雑です。
悪意を持つ買主が、仲介手数料を支払いたくないという理由で、意図的に不動産業者を排除して売主と契約する行為は仲介業者を「飛ばす」とか、「抜く」(注)とか呼ぶのですが、「飛ばされても」「抜かれても」、仲介手数料の請求が出来るケースについて取上げます。

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「飛ばす」「抜く」の具体的な例

   買主Aから、オフィスビルを探して欲しいという依頼を受け、複数の物件を紹介や案内をした。ある物件について売主との希望条件でほぼ折り合いが付いた時点で、暫く考えると言われて、その後の連絡で事情があって見合わせる旨の返事をもらいました。

1ヶ月後、その物件が売れたと知り、謄本を見てビックリ、Aの名義に・・・一番シンプルな「抜き」行為です。

   買主Bが複数の不動産仲介業者に声を掛けて、収益マンションの資料を収集しました。

その中のある物件が気に入ったのですが、持込した不動産仲介業者が値付け業者でないことを知り、買主Bは直接売主に連絡して物件を購入する。後日、その仲介業者は同業者と世間話をしている時にその事実を知ることになり、「飛ばされた」ことが判り訴訟の手続きに・・・

   買主Cは、ある物件について紹介を受けた不動産仲介業に“買付け証明書”を出して、売主との商談を進めていたが、結局、思うように値交渉は出来ずに売主の言い値でその物件を購入することになる。買主Cは売買契約書や重要事項説明書を見たときに、その仲介業者の欄を抹消することを言い出し、「値交渉出来なかったのは、仕事をしていないことだ」と言って、仲介手数料の支払いを拒否した。

 上記の例は、いずれも買主とのトラブルでありますが、物件を探している人に対して、ひとつの物件を紹介する度に媒介契約を取り交わすなんて実際出来ませんので、買主と媒介契約を締結するのは特定の物件に決めてからというケースが殆どです。

反対に、売却物件については、当然のことですが物件も価格も決まっていますので、売主や不動産仲介業者としても媒介契約書は締結することに拘りはありません。
そういう理由で、媒介契約(≒仲介手数料)のトラブル事例は、売主に比べ買主の方が多くなってしまいます。

ただ媒介契約書の取り交わしが無くても、上記のように「飛ばされても」「抜かれても」依頼を受けていた不動産仲介業者が行った仕事が“仲介業務が成されている”という根拠があれば、仲介手数料の請求が出来ます。

先の記載のような“悪意のある買主”と不動産仲介業者と間で、その物件について「調査依頼や報告」「買付証明書の交付」や値交渉、「その他質問や回答などのやり取り」の記録により実質上仲介業務が成されていると『黙示(もくじ)』されれば売買契約の成立に寄与したとして仲介手数料の請求ができるということです。

平たく言えば、仲介業者がちゃんと仕事をしていたと、誰もが認めるような業務をしていた場合には、法律は守ってくれるのです。
最終的には裁判所が判断することになるので、その時間・費用・手間が要ります。
その上で、不動産仲介業者の皆さんは、覚悟の上で元の依頼者(買主)と闘わないといけないことになります。
出来ればそのようなことをしなくても良いように、売主・買主と良好なコミュニケーションを取って円満な仲介業務をしたいのですが、『身に降る火の粉は祓わにゃならぬ』と立ち振る舞わなければなりません。

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実は、私も過去に3回このようなトラブルに遭ったことがあります。

普通にお取引をさせて頂いた回数からすれば、遭遇する比率はそれなりに低いとも言えるかもしれませんが、できれば避けて通りたいものです。
偶々かも知れませんが、それぞれ買主の方は弁護士、会社経営者(社長)、会社経営者(会長)と社会的には凄くチャンとした方達でした。

不動産仲介の仕事していて、人のやっていることは不条理で、一筋縄ではいかないことが一杯あるということを嫌というほど知りました。そして、これも修行だと割り切ることも覚えて、大人になるのであります^^)

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