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収益物件購入で家賃滞納者の問題が】   2018.10. 6

収益用マンションやビルの購入をしようと思っておられる方で、既存の入居者やテナントの中に家賃滞納者がいることを見つけられた方はおられませんか?

中古マンションやビルを購入する手順として、まず仲介する不動産業者が物件概要書・地図・レントロール(入居状況一覧)等を持ってきて、その資料を見て「検討します!」となれば、最近ではCAと称する「機密保持に関する誓約書」に署名捺印して売主に詳細資料の開示を求めます。

詳細資料を見れば、その物件の固定資産税評価照明書・修繕履歴工事明細・建築図面やエレベーターや消防設備等の検査報告書と共に“家賃の入金状況”なんかも知ることができます。

「あれっ?301号室のAさんって半年も滞納しているし…」なんてこともあります。

この半年と、もし契約と決裁した場合の期間の家賃は、誰がどういう風に催促するのかという疑問が頭の中に湧き上がります。

現在稼働中の収益マンションやビルを購入する場合、売買契約締結までに売主と買主がどのような条件でその物件を取引するのか決めておく必要があります。
これは、自然と決まっているものでもなく、普遍の約束事があるものでもありません。
白紙の状態だと思って、売主と対峙していただきたいのです。

勿論、仲介業者は両者の意思を尊重し、双方納得のいく契約内容を確定させる努力をします。

滞納賃料の請求権が元の所有者に残ったまま、決裁後の新賃料から新所有者(買主)にバトンタッチする方法もありますが、実際にそれをやると滞納している入居者は2箇所から家賃の請求をされることになるので、とてもややこしい状態になります。

だから、滞納賃料の請求権を新所有者が継承した方が分かりやすいと思われます。
その場合は、連名で賃料滞納者にそれを通知しておきましょう。
その上で、新所有者として新たな賃料から収入としてカウントし、滞納賃料を回収できればラッキーだと思えば気が楽でしょう。
それでも滞納が続けば、家賃滞納理由で退去してもらう準備をしましよう。

また、現入居者の扱いについては、「賃借人の地位継承」をするのが普通です。
売主が現状の入居者との賃貸借契約をそのまま引き継ぐということを売買契約書に謳います。

この場合、賃貸借契約書を新たに作成して契約することも可能ですが、従来通りの契約条件である旨を新旧所有者が連名で入居者に通知するのもOKであります。

保証金や敷金を売主が受け取っている場合は、関西では「持ち回り」と称して売主の返還債務(賃借人やテナントが退去時に受け取るお金)の義務を新所有者(買主)が負うものです。

最近では、関西でも「持ち回り」方式は逓減していて、俗に「東京方式」と呼ばれる「引継ぎ」方式で契約するケースも増えています。

「引き継ぎ」方式とは、売主が入居者から受け取った保証金や敷金の全額を、今回の買主に売主が売買契約決裁時に支払うものです。
実務上は、売買金額からその「引き継ぎ」金額を差し引いて決裁金の授受をします。
領収書や決裁金明細書等の書類上でお金の流れを記録しておいて、後日であってもその内容が分かるようにしておきます。

 収益用の不動産は、家賃等の収入があってのものです。

関西では、長年営業している店舗や大企業所有のテナントビルの保証金・敷金は賃料の10ヶ月分とか20ヶ月分とか非常に多額な物件もあります。知恵のある入居者は旧所有者のお金がないと知っていて、新所有者になるのを待って家主が変わったとたんに退去通知が提出するなんて話も過去にはありましたので、収益用物件の購入には充分注意してご検討下さい!

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