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不動産マメ知識コーナー
利回りについて ＜2002.2＞
不動産購入（特に収益物件）は、金利、景気、家賃収入などの予測をすることが必要です。その上で、収益性を考える指標として『利回り』について考えることが必要となります。ただし、『利回り』は時代や経済とともに変動するものであります。
日本で一般的に使われている『単純利回り』（グロス利回り）は、要するに現時点での収入で逆算して、その不動産の価格を求める方法です。
年間収入 ５００万円
期待利回り ＝ １０％ ＝ ５０００万円
最近『DCF法』（ディスカウンティド・キャッシュフロー）と呼ばれる収益還元法が注目されています。この方法は有期的な不動産投資を念頭に、利回りを予測するものですから様々な角度から投資分析することが可能です。（つまり不動産投資を金融商品の観点から分析することになります。）
予測する要素が、金利、賃料、空室率、売買価格、費用など多岐に渡ることからそれなりの経験がないと計算できません。
つぎにその考え方を簡単にお伝えします。
『DCF法』は、不動産価格の「正解」を出すものではありませんが、不動産投資の判断基準のひとつとして取り入れることが必要なのです。
例えば、年間純収益４５００万円 期待収益率６％
５年後に転売した場合 … 売買予定価格４億円
４５００万円×4.212（注１）+４億円×0.7473（注２）=４億８８４６万円
この数値は、４億８８４６万円以下で投資すれば６％の期待収益率を得ることが出来るというものです。
注１ 年金現価係数 注２ 現価係数
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