不動産マメ知識コーナー
 売買契約前の重要書類について <2002.4>

特に事業用の不動産を購入しようとする時は、契約にいたる過程で『買付証明書』(購入申込書などとも言う)を提出し、当該物件について購入の意思があることを表明する習慣があります。
またそれ以前に、『取り纏め依頼書』(とりまとめいらいしょ)と言う形で、購入希望者が特定物件の売却条件の整理を、仲介業者に書面で依頼することもあります。
(もちろん、
『媒介契約書』で購入の意思を示してもよいのですが、事業用物件になると、案外依頼者と仲介業者の信頼関係があるが故に、媒介契約を結ばないケースが多いのが実情です。)
売主が買付証明書の条件で承知すれば、
『売渡承諾書』を発行し契約内容の詳細を詰めていくことになります。
『買付証明書』『売渡証明書』の段階では、契約は成立したことにはならないと考えることが、一般的にも知られています。(それを逆手に取って無闇に書類を出す人もいるようですが・・・困ったものですネ!)

その後の手順として、売主・買主の合意内容を
『覚書』『協定書』を取り交わすことで確認するケースもあります。
ここで注意すべきなのは、
『覚書』が目的物件の内容・売買代金を確定し、契約の当事者の意思が契約の成立を認めることが出来ると判断された場合、一方の意思では合意内容を解除出来ず、最悪の場合は損害賠償を求められることもあるということです。

その後、宅建業法で定められた物件説明を、契約締結前に、
『重要事項説明書』により宅地建物取引主任者(注1)が、取引の当事者に書面で行わなくてはなりません。
通常、ここで買主は最終的な意思決定を下した後、
『売買契約書』の締結に至ります。

なんと面倒な流れかと、思われる方もいらっしゃるでしょう が、物件内容や権利関係・購入目的・資金の流れなどがハッキリいている場合は、商談は非常にスムーズに進みます。
しかしながら、特に事業用不動産の場合は、売主、買主に色々なクリアにすべき問題があるのが普通です。

その為、商談自体が、時間的・内容的にも手間のかかるケースが多く、依頼された仲介業者とのコミュニケーションが不可欠になってきます。その仲介業者が貴方にとって、最もよきパートナーでないと困ります。
そのような問題を抱える方にとっては、日頃からよき相談相手となる不動産屋さんとの出会いがとても重要なことだと考えますが、いかがでしょうか?

(注1) 宅地建物取引業者は、事務所設置の要件として、従業員5名毎に1名以上の専任の取引主任者を置くことが義務づけられています。

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