不動産マメ知識コーナー

 何年たっても不良債権処理 <2002.6>

この5月に、下関市で開催されていたIWC総会をTVのニュースで見ていて、代表的な世界会議の出席者でも、閉鎖的な考えを(別に鯨を食べる、食べないにかかわらず)立場の弱い国々や人達に押し付けるものなんだなー!と思いました。
今回は、問題としては全然関係のない日本の『不良債権処理』について、一般の人達のあまり知らない不良債権処理の現実について触れてみることを思いつきました。

バブル期の不動産関連融資が不良債権として、日本の代表的な銀行を破綻させるまで問題が発展し、金融機関が当初考えていたであろういわゆる先送りの処理である「間接処理」(会計上の処理)から、根本的な処理をするには市場で適切な(?)価格で売買される「直接処理」(最終処理)を行わなければ、本質的な解決にはならないということにやっと辿り着いたようであります。

不動産の処理方法からすると、次の2つに分かれると思います。
一つは、裁判所や弁護士の先生がよく行う【入札】方式です。
売る方の手間がかからないので、最近では不動産仲介会社や売主自らこの方法で物件を処理しようとすることもあります。
もう一つは、従来から一般の物件売却方法である【相対取引】であります。
ご存知のように日本の不良債権処理はもう10年上も続いているわけですから、いいかげん解決の出口や糸口ぐらい見えてきても良さそうなのに、景気がさらに悪くなって不良債権額は増えていると言われています。

もともと
不動産は流動性が低い資産(注1)であります。 そして、“不良”と言う名前が付いた不動産は通常以上に時間がかかるのは仕方ない部分もあり、時間のかかるのには一定の理解を示すわけですが・・・それにしても遅い!

そこで今回は,現実に不良債権は、どのように処理されているのかを考える上で、ある【入札】方式の事例と、【相対取引】の事例をご紹介したいと思います。
(内容については、差障りのない表現でお伝えいたします。)


≪事例その1 ある入札物件説明会≫


旧住専大口貸付先の破綻会社所有風俗ビルの処分について、平成1*年4月22日、管財人より下記の要領で入札を行う説明会がありました。
売却手順説明会
日時 平成1*年4月30日  AM10:00
場所 大阪市北区西天満****
参加資格  下記のもの持参された買受希望者
 ・
守秘義務契約書(実印押印)
 ・ 印鑑証明書
 ・ 商業登記簿謄本又は住民票
 ・
金1000万円の都市銀行発行保証小切手

上記持参者のみ本件不動産の売却に関する情報を開示します。

開示日程は、本年5月3〜5日にうち3時間程度の資料閲覧時間を設け、内部案内も行う。

買受候補者の決定
本年6月12日に、
最低入札価格10億円以上にて入札を行い、同日【非公開】にて開札。
買受候補者は、
直ちに(3日後程度)買受保証金1億円を差入れ、裁判所の許可を受け、売買契約を締結します。
尚、当該不動産の運営会社の業務委託は引継ぎ、取得後1年半の間の転売は禁止いたします。
又、本件不動産の最終決済日は平成1*年7月末日を予定しております。

つまり、この場合買主の都合は全く考慮されていないということです。幾ら稼業中とは言え、全く内容の解らない物件に1000万円を持って来た者にだけ内容を明かします(勿論入札参加しない場合は即時返却されますが・・返せばそれでいいのか!)なんて、それにまた1週間程しての資料閲覧、そして1ヶ月後の入札・開札(それも非公開!)。即1億円を入金、1ヶ月して9億円以上の残金入金。1年半は転売禁止。当然、瑕疵担保責任等もありませんので,問題があれば全て購入者の責任で解決しなければなりません。それがいやなら入札に参加しないで下さいと言わんばかりではなく、『参加してもらわなくて結構です』とハッキリ言っておられました。
買主って一体なんなのでしようか?


≪事例その2 ある購入者のケース≫
  
借家業を営む甲さんは、今持っている賃貸マンションが減価償却も進み、借入金の返済も順調なことから新たに一棟の収益用マンションを購入しようと色々な物件を見て回り、やっと気に入った物件(バブル期に建築した不良債権)に出会いました。
売主・債権者より詳細な資料も手に入れ、資金計画や収支計画書を作成し、元々購入に協力的な取引先金融機関に融資の相談をしたところ、アッサリ断られてしまいました。
その理由は、「そのマンションが建築されたとき【検査済証】を取っていないので融資対象として相応しくない」というものでありました。

最近ではこの理由で融資を断られることが多いのですが、バブル期に建築されている建築物の殆ど
(大阪市内では当時の建築物の内、公庫対象住宅や大型オフィスビルを含めても、全体の約2割弱しか検査済証を取っていないと思われます)が【検査済証】を取っていないとすれば、今後不良債権化した収益マンションなどは、金融機関の融資の対象にならないとすれば、どうゆう処理ができるのか、また最終的にいったい誰が購入することになるのでしょうか!(外資にバルクで買ってもらいますか?)
収益用不動産は仮に現金で購入できたとしても、少なくとも半分以上は借入金で資金計画を立てるのが普通です。
また、全額を現金で支払える人などそう沢山いないと思いますが・・・

以上の2つのケースは、それぞれ個別の不良債権処理であり、昨今の物件購入の難しさを表す事例でもありますが、どちらにしても購入者・一般市民の立場からすると何か釈然としないものだと思いませんか?
報道で報じられているような大口の債権処理は、スパッと何十億、何百億円と処理できますのですごく問題解決になっている気になります。しかし、今回見ていただいたような何千万、何億円単位の処理こそ私達の身近な不良債権問題だと思うのですが・・・

(注1) 資産の分散を考えるとき、次のような特徴を考慮します

資産の分散と組み合わせ
流動性(換金性) いつでも簡単に現金化できるか否か
安全性(確実性) 値下がりや元本割れがあるか否か
収益性(利殖性) どれだけ増やせるか

財産三分法  預貯金、株式、不動産の3つに分けて持った方がよいという考え方
 預貯金 流動性と安全性には優れるが収益性は劣
 株式 収益性には優れるが安全性は劣る
 不動産 換金性は劣る
 金 金を加えて財産四分法という考え方もある
どれか1つに偏ってしまうとリスクが大きくなる                              
(安全性が劣る、換金性が劣る、収益性が劣るというリスク)