不動産マメ知識コーナー

 事業不動産を買い換える時   2002.11

ベストセラー『金持ち父さん・貧乏父さん』のなかで、不動産を買い換えることや、物件を見つけて転売するという方法で財産を増やすことが取り上げられています。
これ自体は、今更どうこういうことはありませんし、現状の日本では難しいことでしょう。

ただ、何種類もある不動産の(居住用や事業用)買換制度は、基本的にその利用者に有利に出来ていますので、単純な“売り抜け”とは違います。
又、デフレ対策の一つとしても『特定事業用資産の買換の特例』の改正が挙げられていますので、土地資産家としては今後注意すべきです。

バブル期の近畿圏では、当時の買換特例制度が(吹田市)江坂駅周辺・(兵庫県川西市)川西能勢口駅周辺の地価高騰の一因を担っていました。

 現在の地価の低迷、金融の停滞に対する有効な対策として、【効率の悪い事業用不動産】を所有している方は、より【効率的な事業用不動産】に買い換えることを考えてみましょう。

特定事業用資産の買換の特例(要は、税金の問題です!)には幾つかの種類がありますが、今回は個人の長期所有資産の買い換え特例のついて考えてみます。

平成10年度税制改正の時限的な緩和措置が、平成15年12月末まで続いています。延長されるかどうかは今のところ分かりません。


主たるポイント

□ (譲渡した年の1月1日現在で)10年以上所有している国 内 の事業用不動 産。

  買い換え資産が土地の場合は、その5倍までの面積が対象。

    譲渡をした年、その前年、翌年の3年間に取得すること。

    譲渡資産の取得費を引き継ぐため減価償却費が少なく、取得した 資産を売却するときに譲渡益が多くなる。

    譲渡資産の取得日は、引き継がない

    買い換え金額の2割課税、8割繰り延べ。

+改正ポイント

■ 以前は都市部から郊外へのものでしたが、今は地域制限はない。

■ 買い換え資産は建物・減価償却資産だけでしたが、改正により土地
  も対象になりました。


■ 以前は賃貸用不動産はダメでした。これも改正でOKになりまし
  し、農地や貸し駐車場も対象となりました。

不動産運用活用や有効利用は、非効率的な不動産を活用し、所有者の期待する収益や税務対策を達成させることが目的であります。
しかし、不動産は他の資産と比較して、換金性の面で劣ります。 永く所有している間に所有者の状況が変わっていたり、物件の周辺環境が変わったり、賃料相場が変化したり、借入金の返済や減価償却が進んだことにより収支が大幅な黒字になったりして、当初の目的とは違う問題が発生したりすることがあります。
  
そんな時、『買い換え』を使った資産の組替をすることが有効です。

@   郊外の借家を都心のワンルームマンションに買い換える
A   後継者難の工場を駅前の収益用ビルに買い換える
B   底地を売却し賃貸用店舗に買い換える
C   相続税対策に賃貸住宅を換金性の高い青空駐車場に買い換える
D 所有している物件をより流動性の高い物件に換える


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