不動産マメ知識コーナー

 【土壌汚染対策法と土地取引】  
 2003.9

土壌汚染対策法」が今年2月15日に法令が施行され、半年余が経過しました。国内生産業の海外移転・閉鎖などで工場やその用地が取引の対象になることも多く、最近流行の不動産証券化の作業の中でも土壌汚染調査を義務付けることが多いようです。そのような動きのなかで、不動産の価格が「土壌汚染対策法」に影響される事例も出て来ており、取引の当事者でなくても無関心ではいられないのです。 

例えば工場を売却するときには仲介業者に依頼することが一般的ですが、(それなりの規模の物件の場合、最近では真っ先に買主として考えられる→)マンションデベロッパーや、建売業者等が、あなたの会社の工場を購入の検討に入った場合、仲介業者は当該物件の現在・過去に利用状況について「土地履歴調査」を行います。

まず、当該物件が「指定区域内の土地」(注1)であるかどうかから調べます。
先の買主は購入後のユーザーへの影響、販売業者としてのリスク回避の観点から、この土地履歴調査から始まる一連の汚染調査は非常に重要視するようになりました。
反対に土地所有者=売主としては、売却するための必須要件にもなります。

その土地の利用状況が、有害物質(注2)に汚染されているとか、健康被害が起こる恐れありと都道府県知事が判断する場合は、その土地所有者に対し(環境大臣の指定した)調査機関に調査させて、その結果を知事に報告することになります。
そして物件が「汚染が明らかになった場合」であると、当然汚染の除去等が命じられることになります。

(注1)都道府県知事が指定(公示)した特定有害物質によって汚染されている土地の区域。その台帳は閲覧できるが、平成15年8月25日現在、大阪府内には指定区域はありません。

(注2)この法律に規定されている特定有害物質は『鉛・砒素・トリクロロエチレン・水銀・カドミウムetc』とされています。

でも、「土壌汚染調査費用」「(汚染物が確認された場合の)除去費用」『土地所有者等』が負担することになりますので、場合によっては契約の成否を決定するほど重要な問題でなります。

基本的に売主=土地所有者が負担すべきだと考えられますが、もし調査及び土壌改良を買主側で行うことになったとしても、その費用は買値を圧迫してその分価格が下がり、結果的に売主の売却金額が削られることになります。
「土壌汚染対策法」は、不動産契約前に行う重要事項説明書にも記載することになっています。
「指定区域内の土地」でないから関係ないと思っていても、「汚染されていると知っていたら購入しなかったのに…」なんて云われちゃうと、大きなトラブルの元になりますので、
売主・買主・仲介業者それぞれにとってすごく神経を使う問題なのであります。