不動産マメ知識コーナー

 「短期賃貸借制度の廃止」の前評判は? 
        2004.1.

昨年の夏公布された法律の施行がこの4月になるらしいのです。
「担保物件及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律」というものですが,要は賃貸中建物の家主が何らかの事情で行き詰まり、金融機関に抵当権の実行(競売の手続)がなされ、競落人が代金を納付した時から6ヶ月の猶予期間だけで賃借人は立ち退きをしなければならないという内容なのです。

殆どの賃貸物件は金融機関からの借り入れをしていますので、殆どの物件と賃借人(注1:マンション・事務所・店舗を問わない)にとって関係があることになります。

元々は金融機関の不良債権処理促進のため、競売に掛かりそうなタイミングを見越して物件に占有し、競売後の立退き料を得ることを目的にしたり、物件の価格を低く誘導し、何らかの形で身内に取得や競落させるなどの競売妨害に対抗するための法律ですが、先の内容からすると普通に生活している人にとっても困ったことになることが予想できます。

借主からすると“大家サン”の経済状態は全く解らないし、もし「おたくは大丈夫ですか?」なんて聞いて「いや危ないんですよ…」なんて云う貸主はいないでしょうから、この春から借主はなんとも訳の解らないリスクを背負って事務所や、店舗、住居を借りる覚悟が必要になってきます。

(注2:但し、新法施行に設定されている短期賃貸借は従来通りの効力が認められる。下記参照)

【現行の短期賃貸借と抵当権の関係】

■抵当権の設定前からの賃貸契約:抵当権の実行に関係なく、賃貸契約に影響はない。契約期間は関係ありません。

■抵当権の設定登記後の賃貸契約:短期賃貸借「建物賃貸借は3年以内、土地の賃貸借は5年以内の契約期間のもの」に限り新しい所有者に賃借権を主張できる。

競売開始決定(差押登記)より後の賃貸契約:一切対抗できない。賃貸借契約でも建物の登記簿謄本は特に見ておく必要がここにある。

それに敷金・保証金の返還を競落人(=新しい所有者)に求めることは出来ないので、競売に掛かっていることから考えるとおそらく(元の)貸主に預けてある敷金・保証金が返ってくることは無理でしょうから、そのお金は二度と戻ってこないと考えたほうが正解でしょう。

そんなこんなの問題は借主だけの話ではなく、当然貸主にとっても厄介な話です。

不動産価格の上昇が限られた地域でしかない現在、もしこれ以上に資産価値が下がる状態が続けば、正常に借入金の返済が出来ていても、金利やテナントの状況によってはその賃貸用不動産は不良債権化する可能性が高まります。
もし不動産市況全体がそのような雰囲気になると、借主は高額な敷金を貸主に預けることを躊躇することが予想されます。
そのようなことにならないためにも、単に不動産の値上りなんていうことでなく、早期の不動産市況の落ち着きを切に期待したいと思います。

最後に、今年は申年、頭のイイお猿サンにあやかり皆様のお悩みの諸問題を、1つでもたくさん現実的に解決できればと思っていますので、よろしくお願い申し上げます。