不動産マメ知識コーナー

 売買取引の習慣、大阪と東京の違い  
            2004.10.

※関西・関東では範囲が広すぎるので,ここでは解り易さを強調して「大阪と東京」と表現します。

お笑いの世界のお陰か東京でも大阪弁がかなり浸透しているらしいのですが,不動産の業界では反対に大阪に東京方式の考え方が入り込んできております。
東京では大阪以上に品薄で、昨日も買主の方と大阪で打ち合わせをしたのですが,ネット利回6.5%確保出来る物件を仕入れることは至難の技だそうです。
そんな状況下で東京マネーや東京で知識を得た外資系の人達等が、大阪方面に進出し(ぼちぼちですが)取引が増えているのです。
今回は、数ある不動産取引の中でも特に“収益物件取引”に伴う大阪・東京の習慣の違い、≪★保証金・敷金の取り扱い≫≪★税負担の按分方法の相違≫について整理してみました。

★保証金・敷金の取り扱い

   収益物件で賃借人(入居者)付の物件は、売買する物件の所有権等の移転に伴い、賃借人の方との契約も旧所有者から買主(新所有者)に継承する手続を行ないます。
その際、元々賃借人が旧所有者に敷金や、保証金を支払っているのですが、その賃借人の退去時には敷引・ 解約引きや、保証金の償却などを差引かれた後の金額を返還してもらいます。
物件自体の所有者が売買によって変わるので、新所有者は所有権移転後に賃借人が退去した場合は、返還金 を支払う事になります。

例)

取引金額 1億円 保証金600万円(内350万円解約引き)

上記例の物件を東京方式(保証金返還方式)と称する方法ですると、1億円の物件取引を行ない、その時に売主は将来賃借人に返す予定の250万円(注1)を買主に引き渡します。
(※保証金
600万円ごと引き渡すケースもある。)

(注1→保証金600万円−解約引350万円=返還債務分250万円)

同じく大阪で1億円の取引をした場合、“持回り”(返還債務負担)とか言って、買主は購入後の退去者に対してその都度返還金を自らの負担で支払うのが一般的です。
取引金額が同じであれば東京方式の買主は“徳”に決まっていますが、大阪の収益物件を取引する場合はその取り扱い習慣を認識して検討・交渉しなければ行けません。

★税負担の按分方法

   同じく上記例にある収益物件の取引が11月1日決裁とします。
今回の売主が
1月1日時点の所有者であるとすると、1年分の固定資産税・都市計画税の支払をすることになります。仲介業者は所有権の移転の日でその年間の税額を売主と買主に按分する作業をします。

大阪では下表のように年度初めの41から10月末が旧所有者の、新所有者は所有権移転日から来年の3月末までを負担するように計算しますが、東京では11日から1231日迄を1年間として案分するケースが多いようです。

例)

平成16111日決裁の場合で、固定資産税・都市計画税が年額80万円とします。

大阪の場合

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売主負担分:467,760円 【平成16年4/1〜10/31214日分】

買主負担分:332,240円 【11/1〜平成17年3/31152日分】

東京の場合

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1

2

売主負担分:666,667円 【平成161/110/31305日分】

買主負担分:133,333円 【同 年 11/1〜12/3161日分】

 

他にも色々商習慣の違いは各地域によってあると思いますので、プロでもその都度気をつけて確認していかないといけないものです。

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