不動産マメ知識コーナー
“節税”に「不動産投資」は有効か？
２００5．５．
４月１２日（火）の日経新聞・夕刊を見ていると、東京の男性（故人）の妻が「三和銀行（現UFJ銀行）行員の説明不足で相続税対策で損害を受けた」訴訟に対する控訴審判決で、UFJ銀行に対して約９億１千万円の支払命令があったという。
詳細は兎も角、要するに低い相続税評価額の不動産を購入し、その際に１０億円の融資を受けて意図的に負債を抱え込み、ご主人の財産全体の課税評価を低くしたいが故のものだったと想像します。
その際どうやら銀行員が、相続税制について誤解をしていたようです。
優秀な銀行員が間違うほど、確かに税制はよく変わる。
誰しも今の税制が永久に続くかのごとく計画・準備・計算しますし、それ自体は仕方がありません。
でも忘れてはならないことは、世の中は計画通りには進まないということです。
■ 所得税と不動産投資 ■
税金対策って云う位ですから、所得税が多くない場合は対策の必要はありません。
でもすでに所得が多いのに収益用不動産を購入すると、普通に考えればより所得が増えるということになります。
バブル時代は損益通算制度があって、本業の所得から（赤字の）不動産所得を差し引いた上に、購入金額を上回って売却できたので、不動産投資は2倍、人によっては3倍、4倍もおいしいかったのです。
今の収益用不動産は、他の投資商品と比べて利回りが高いと言われていて、例えば単純利回（＝表面利回）で９％ですと、経費を差し引いた後のネット利回（＝純利回）は大体４〜５％位でしょうか。
不動産所得＝収入金額（家賃等）−必要経費（注１）
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（注１）
固定資産税・都市計画税・火災保険料・修繕費・借入金利息・仲介手数料・広告費・青色専従者給与・減価償却費などがありますが、将来的に「借入金利息・減価償却費」は金額が減ることで、当初よりも節税効果が薄れる。
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以前は定率法が認められていた建物についても、現在は定額法で計算するので、「減価償却費」について購入後すぐの節税効果は低くなっている。
反対に「修繕費」は程度の差はあっても築年数とともに増えるし、もしタイムリーな修繕・改修を行わないと、入居者や適正賃料の確保に苦労することにもなる。
その上、借入金の元本は経費で落せないので、毎月の返済額が減ったり、利息の返済額が減ったりする段階でも、元本の返済額が減らないならば毎月の収支が実質的赤字になる可能性がぐっと高まります。
単純に“税金”のことだけ考えれば、所得の低い人がマンション投資等をするほうが効率的だと考えられる。
但、所得の低い人がどのように現金を用意するか、ローンが組めるのかの問題があるので、現実的には難しい…
高額の所得税について悩んでいる人は、所得分散するために管理会社の設立、家族での共有とか一度検討するしかないのかと思いますが。
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【所得税率】
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課税される所得金額
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税 率
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控除額
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330万円以下
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１０％
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―
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330万円超〜900万円以下
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２０％
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33万円
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900万円超〜1800万円以下
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３０％
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123万円
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１８００万円超
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３７％
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249万円
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●納税額の計算方法
納税額＝｛総所得金額（不動産所得金額＋その他の所得金額）−各種所得控除｝×税率―各種税額控除
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■ 相続税と不動産投資 ■
相続税対策を不動産（注２）で行うことが多いのは、相続税の評価額が土地：路線価（一部倍率方式）なり建物：固定資産評価額で算出すると、時価より低い評価額になるからでした。
しかしバブル後、時価と路線価評価額・固定資産税評価額の逆転する状況が生まれました。
その後、地価が落ち着いてきて、各種の評価額も遅ればせながらバブル期の数値を下回りつつあると思ったら、最近では地価が路線価や、固定資産税評価額の2倍とかそれ以上の物件がゴロゴロ現れて来ました。
不良債権問題が収束して売り物件が極端に少なくなり、加えて収益物件の利回を基準にした収益還元法的な考え方のおかげで時価は高値で推移しているからです。
その意味で現金等を不動産、特に収入を伴う収益物件に換えて保有することは、納税対策＋節税対策上有効なものを考えられます。
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注２
一口に「不動産」対策と言っても、次のように色々あります。
■「土地のみの購入」…山林など極端に評価額の低いものを購入する。後に大化けするかも知れない！
■「アパート経営」…すでにある土地の有効利用と兼ねて、税金対策・収益を目論む方法。
■「マンション投資」…分譲マンション・一棟売マンションなど土地建物を新たに購入し、アパート経営よりも積極的な投資方法。
■「物件売却」…納税資金確保には、物件を現金に変えるために、売却することも不動産対策になります。
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また、賃貸用の土地・建物は通常の自用の不動産評価よりも一定の割合で減額できる。
特に「アパート経営」などでは、この点を強調するセールスが行われているようです。
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貸家建付地の評価減の計算■
土地：自用地×｛１−（借地権割合×借家権割合）｝
建物：固定資産税評価額×（１−借家権割合）
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計 算 例 □
《前提》
所有地の評価額（更地）：1億円
アパート建設費：1億円（新築）諸費用含・・・「固定資産税評価額5000万円」
借地権割合：７０％ 借家権割合：３０％
［更地とアパート完成後の評価額］
土地：1億円×｛１−（７０％×３０％）｝＝７９００万円
建物：5000万円×（１−３０％）＝３５００万円
合計：1億1400万円
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| 更地評価額1億円すると、確かに土地だけを見ると、2100万円の減額になりますが、アパート建設後の土地＋建物＝評価額は1400万円とアップしている。
それでも相続税・所得税ともに節税を意識できるのは、アパート建設する際の借入金利息、建物減価償却費、青色専従者給与、管理会社設立などのメリットを考えてのことでしょう。
それに更地の場合よりも厚くて手堅い収入が見込めることが、「アパート経営」「マンション投資」の妙味です。
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★ 節税を念頭においたとしても収入の見込めない不動産投資は、やはり本来の目的を果たすことができないのでやめたほうがイイと思う次第です。
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