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2005. 4 J‐REIT/大阪物件見聞録
2005. 3 信託受益権販売業者って何者?
2005. 2 税制と不動産の悩ましい関係
2005. 1 今年の不動産対策はディフェンス重視!
2004.12 固定資産税精算金と消費税
2004.11 敷地権と古年マンション
2004.10 売買取引の習慣、大阪と東京の違い
2004. 9 自宅マンションの収益力って何ですか?
2004. 8 金利と収益物件の関係
2004. 7 不動産と相続評価
2004. 6 修繕積立金
2004. 5 仲介手数料
2004. 4 立地・将来性と利回り
2004. 3 「道路」について
2004. 2 「すぐできる空室対策」
2004. 1 「短期賃貸借制度の廃止」の前評判は?
2003.12 来春,消費税が変る!
2003.11 ミスは何故起ったのか!
2003.10 中古の収益用不動産の値踏み
2003. 9 土壌汚染対策法と土地取引
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2003. 8 資産運用と不動産の位置付け
2003. 7 収益用不動産と減価償却について
2003. 6 不動産情報とインターネット検索
2003. 5 −ややこしいぞ!−瑕疵担保責任
2003. 4 何年たっても不良債権処理その3
2003. 3 賃貸マンション建設と経営について
2003. 2 不動産の値踏み…公的価格と時価
2003. 1 平成15年の不動産市況について
2002. 12 賃貸物件の原状回復の問題
2002. 11 事業用不動産を買い換える時
2002. 10 続・何年たっても不良債権処理
2002. 9  定期借家制度の動向
2002. 7  マンション投資は危ないのか!ペイオフ対策・年金になりえるのか!
2002. 6  何年たっても不良債権処理
2002. 4  売買契約前の重要書類について
2002. 2  利回りについて
2001. 12 収益物件取引きの現状
2001. 11 路線価について

不動産マメ知識コーナー

 【自社ビル購入か賃貸について】
                 2005.6.

マンションや建売住宅の購入意欲が盛んで、「鶏が先か、卵が先か」は分かりませんが、結果として景気を良くしていることは間違いないところです。
不動産業者として最近景気が良くなったと思えることの一つに、中小企業の我が街・大阪でも自社ビル購入や、これから自社ビルを購入しようとする企業が増えていることが分かる状況があります。
景気の悪かったあの頃に銀行から閉ざされていた融資も、景気が回復すると今では様変わりです。(これが天気の良いときに傘を貸すってやつですか…)

※今回のケーススタディは自社ビルですが、自用店舗や工場・作業場等にでも同じように考えて利用できるものです。


ケーススタディ:田中商事株式会社

大阪市中央区で住宅設備機器の販売業を営む田中商事鰍ヘ現在賃貸オフィスである。業績の伸びとともに、オフィスも手狭になり移転を考えている。
しかし、取引銀行からは自社ビルの購入についての融資する旨の話もある。
オフィス移転について賃貸・購入それぞれの計画はどういう違いがあるのだろうか…

【移転後の条件】

いずれも大阪市中央区のオフィス街であり、現在の事務所にも近くて良い物件です。購入する場合は、気楽に移転できる賃貸と違って長期に使用するはずですから、当初の必要床面積(100坪)より広め(今回のケースでは150坪)を希望すると思われます。

■賃貸物件■

貸室面積100坪 賃料80万円/月 管理費20万円/月 保証金500万円 駐車場16万円/4台

■購入物件■

土地40坪+建物150坪  購入価格 24700万円(土地11200万円/建物13500万円)

自己資金5000万円 借入金19700万円 20年返済 金利3%元利金等

                                  (単位:千円)

項 目

1年目

5年目

10年目

15年目

20年目

自社ビルのケース

費 用

支払利息※

5810

4881

3550

2005

211

建物固定資産税※

425

383

310

279

226

土地固定資産税※

714

728

758

773

804

管理修繕費※

1200

1224

1248

1286

1312

 

 

 

 

 

 

減価償却費

2673

2673

2673

2673

2673

小 計

10822

9888

8540

7017

5226

法人税等の減額(30%)※

▲3247

▲2967

▲2562

▲2105

▲1568

自己資金※

50000

 

 

 

 

借入金元金返済額※

7301

8230

9560

11105

12900

土地取得費控除※

▲52298

▲2590

▲3009

▲3495

▲4060

合 計(※の差引合計)

9905

9889

9856

9849

9825

累 計

9905

49488

98846

148106

197270

賃貸のケース

費 用

家 賃

9600

9600

9600

9600

9600

管理費

2400

2400

2400

2400

2400

駐車料金

1920

1920

1920

1920

1920

小 計

13920

13920

13920

13920

13920

法人税等の減額(30%)

▲4176

▲4176

▲4176

▲4176

▲4176

保証金

5000

 

 

 

 

合 計

14744

9744

9744

9744

9744

累 計

14744

53720

102440

151160

199880

注)土地取得費控除:自己資金と元金返済額(案分)を、土地を資産として毎年取得したとみなしています。

比較

単年度

▲4839

145

112

105

81

累 計

▲4839

▲4232

▲3594

▲3054

▲2610

比較:今回のケースの場合、単年度で「賃貸」の費用が多く、それ以後は「購入」の費用が毎年多い。
結果として、20年後の累計では大体同じくらいの数値になります。
勿論、「購入」のケースの借入返済は固定金利で、管理・修繕費は2年毎に1%UP。固定資産税も建物は3年毎に10DOWN、土地は3年毎に2%UP等で機械的に計算しています。
また、「賃貸」のケースは設定条件を全く変更させていないという前提でありますから、経済情勢の変化・田中商事且ゥ身の業績の動向・予想を組み入れたものではありません。
それでも計算上、自社ビル購入のうま味は数年前よりずっ〜と増していることは間違いなさそうです。
これは、昨今の住宅を購入しようとする方の意識・理由付けと同じく、概して悪い話ではなさそうです。

【要注意】

自社ビルを検討する場合、自己使用で全部使い切れないことも多い。
立地的に可能であれば、地下1階や1〜2階を店舗で貸せるなら、収益を考慮するとこはすごく魅力的です。
でも、まだまだ大阪市内のオフィス賃貸需要は厳しいもので、人気のある市内中心部であってもオフィスの賃貸収益を前提にした計画を組むことはまだまだ危険です。


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