不動産マメ知識コーナー

 容積率・建ぺい率2005.10.

「都市計画地図」(大阪市内版)を買い換えました。
用途地域の変更はそれほど頻繁にあるわけではないので、この地図も5年くらいの間隔で改訂するものらしいのです。
今回購入したのは平成16年版で、その前年にも改訂しているのです。
慌ただしく用途地域に手を加えるのは、一体何故だろうか?
(ちなみに、価格は4万9千円でした…)

どうやらJR大阪駅周辺約8ha(ヨドバシカメラ横)の容積率が600%から800%に変わるらしい。
2011年完成の“三越”が入るビル計画の支援らしいのですが、大阪市内では他にもここ数年建ぺい率の変更、用途地域の変更があったりして、一般の人も気づかない間に有形無形の影響を受けています。
発端は「不良債権処理」→「景気回復」→「都市再生」のシナリオに不動産活性化(『都市再生』と称して大都市をターゲットにしている)策を織り込んでお金を導いき、本格的に景気回復させる考えがあるようです。
国としては「都市再生法」等で大型の都市計画の後押しを行っていますが、大阪市でも平成16年に用途地域や、建ぺい率の変更があったりして、面積としても大きな変更がなされています。

(大阪市内用途地域は約21145haで、用途地域を変更した面積:約62.5ha、建ぺい率を変更した面積:約7457ha。)

大阪市内用途地域の割合

用途地域

面 積(約・ha

割 合(%)

住居系

43.9%

第一種中高層住居専用地域

360

1.7

第二種中高層住居専用地域

2054

9.7

第一種住居地域

5333

25.2

第二種住居地域

1187

5.6

準住居地域

350

1.7

商業系

19.7%

近隣商業地域

590

2.8

商業地域

3580

16.9

工業系

36.4%

準工業地域

4771

22.6

工業地域

904

4.3

工業専用地域

2016

9.5

100%

合計

21145

100

用途地域が変更されている場合は、一目瞭然に解ることですが、用途地域はそのままで“建ぺい率”や“容積率”が変更されると、意識することはかなり難しい。

建ぺい率の緩和

第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域の全部+準工業地域の一部

(但し、風致地区除く)

建ぺい率は

60%⇒80%

に変更されている。

容積率の緩和

前面道路の幅員による容積率の制限は以前からあるのですが、計算数値が変更(0.40.6されていますので、前よりも大きく建築できる方が出て来ます。

第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域の全部

(但し、風致地区除く)

※準工業地域は以前から0.6です

■前面道路幅員(m)×0.6×100

※前面道路幅員が12m未満の場合、都市計画で定められた容積率と、上記の計算式で算出された値のいずれか小さい値が容積率の限度となります。

ある土地の“建ぺい率”や、“容積率”がアップすると言うことは、利用価値が上がるということにもつながるので、物件価格としては強気なものになる。
その周辺の建ぺい率・容積率に変化がなかった土地にも間接的に影響を与えるので、広範囲に不動産の価格を支える要因となる。
そこに手厚い金融の支援があるとどうなるかは、今の不動産市況とあわせて考えれば理解しやすいかもしれない。