2005..12 路線価の3倍の土地
2005.11 続・民間入札の弊害
2005.10 容積率・建ぺい率
2005. 9 キャピタル狙いですか?収益還元法
2005. 8 「敷引き」と判決
2005. 7 民間入札の弊害
2005. 6 自社ビル 購入か賃貸かについて
2005. 5 ”節税”に「不動産投資」は有効か?
2005. 4 J‐REIT/大阪物件見聞録
2005. 3 信託受益権販売業者って何者?
2005. 2 税制と不動産の悩ましい関係
2005. 1 今年の不動産対策はディフェンス重視!
2004.12 固定資産税精算金と消費税
2004.11 敷地権と古年マンション
2004.10 売買取引の習慣、大阪と東京の違い
2004. 9 自宅マンションの収益力って何ですか?
2004. 8 金利と収益物件の関係
2004. 7 不動産と相続評価
2004. 6 修繕積立金
2004. 5 仲介手数料
2004. 4 立地・将来性と利回り
2004. 3 「道路」について
2004. 2 「すぐできる空室対策」
2004. 1 「短期賃貸借制度の廃止」の前評判は?
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2003.12 来春,消費税が変る!
2003.11 ミスは何故起ったのか!
2003.10 中古の収益用不動産の値踏み
2003. 9 土壌汚染対策法と土地取引
2003. 8 資産運用と不動産の位置付け
2003. 7 収益用不動産と減価償却について
2003. 6 不動産情報とインターネット検索
2003. 5 −ややこしいぞ!−瑕疵担保責任
2003. 4 何年たっても不良債権処理その3
2003. 3 賃貸マンション建設と経営について
2003. 2 不動産の値踏み…公的価格と時価
2003. 1 平成15年の不動産市況について
2002. 12 賃貸物件の原状回復の問題
2002. 11 事業用不動産を買い換える時
2002. 10 続・何年たっても不良債権処理
2002. 9  定期借家制度の動向
2002. 7  マンション投資は危ないのか!ペイオフ対策・年金になりえるのか!
2002. 6  何年たっても不良債権処理
2002. 4  売買契約前の重要書類について
2002. 2  利回りについて
2001. 12 収益物件取引きの現状
2001. 11 路線価について

不動産マメ知識コーナー

 重要事項説明2006.1.

耐震強度偽装事件が大きなニュースになり、一般の人にはあまり知られていなかった業界内部の仕組みが分かったりしました。
例えば、一級建築士と言っても「意匠」「構造」「設備」の分野があって、仕事を発注する流れやそれぞれの責任についても結構複雑だなんてことも分かりました。
不動産仲介業においても、各不動産業者も「売買」「賃貸」という基本的な部分からさらに細分化した各得意分野に分かれて営業しています。 
案外シンプルな業界ですが、それなりに分かりにくい一面も持っています。

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賃 貸

売 買

事業用

住居系

事業用

(法人仲介とも言うことも)

エンドユーザー系

店舗

その他

ワンルーム

ファミリー

マンション用地

戸建用地

ビル用地

投資用物件

(一棟・区分・その他)

ビル・工場・倉庫

マンション

戸建住宅

住宅用地

 

一番身近な不動産業者

一般の方には馴染みが薄いが、
都心のビル内などにいて案外数は多い

元々水曜日を休みにしていた
印象のある不動産業屋さん(?)

昨今、其々が得意分野以外にも進出する動きが激しい上に、基より宅建免許は自動車みたいに大型とか原付とかに区分されていないので、外から見てそれぞれの得意分野は表面的には分かりにくい、ましてや各業者の力量・技量・誠実さはもっと分かりにくい。

不動産業者が不動産の取引をしようとする時には、「賃貸」「売買」を問わず、そして「中古」でも「新築」であっても、契約前に重要事項説明(通称:重説)を行います。
宅地建物取引業法(通称:宅建業法)で言うところの“重要事項”とは、大よそ次の2つに分けて考えられています。

一つは、宅建業法第35条にある定型的な調査事項であります。例えば、道路調査や登記簿記載内容・これから締結しようする契約内容などです。
もう一つは、宅建業法第47条にある「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」の重要な事項、つまり、先の定型的な調査事項以外の重要な事項、例えばお隣が暴力団事務所だったり、以前自殺のあった部屋だったりするような、もし当事者が知っていたら契約しなかった可能性があるような事柄のことです。

最近の流れでは、重要事項説明書に記載する内容は増える一方で、特に売買物件の仲介では「宅地建物取引主任者」個人にかなりの負担となるものもあります。

不動産証券化の際に行われる「デューディリ」(アメリカ型の物件調査)の影響や、昨今の環境対策に関係してアスベストの有無、土壌汚染調査に対応した地歴調査、それに今回の耐震強度偽装問題で恐らく義務付けされるであろう耐震診断などそれぞれが結構なボリュームです。またその結果によっては、契約そのものを否定する内容になりかねないものです。
だから物件調査をする仲介業者にとっては、その内容は大変悩ましいものになり得ますので、契約をするために意識的に“いい加減な物件調査”をする人が出てくる可能性があります。
実は昨年の土地取引で、ある宅建業者の重要事項説明書に基本的な不備があり、買主からの指摘に対して、その業者が開き直るといった経験をしました。
非を認めないばかりか、責任を転嫁しようとするその態度にびっくりしたものです。
『金を貰うことが仕事で、目的そのものだ!』的な人はどの業界にも居るとは思いますが、今後予想される仲介業者の説明責任の負担増は、まともな業者といい加減な業者の二極化を加速させることを予期させるものでした。
宅建業者も結構な分岐点に差し掛かっていると思うのです。


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