不動産マメ知識コーナー

 重要事項説明2006.1.

耐震強度偽装事件が大きなニュースになり、一般の人にはあまり知られていなかった業界内部の仕組みが分かったりしました。
例えば、一級建築士と言っても「意匠」「構造」「設備」の分野があって、仕事を発注する流れやそれぞれの責任についても結構複雑だなんてことも分かりました。
不動産仲介業においても、各不動産業者も「売買」「賃貸」という基本的な部分からさらに細分化した各得意分野に分かれて営業しています。 
案外シンプルな業界ですが、それなりに分かりにくい一面も持っています。

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売 買

事業用

住居系

事業用

(法人仲介とも言うことも)

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ビル用地

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(一棟・区分・その他)

ビル・工場・倉庫

マンション

戸建住宅

住宅用地

 

一番身近な不動産業者

一般の方には馴染みが薄いが、
都心のビル内などにいて案外数は多い

元々水曜日を休みにしていた
印象のある不動産業屋さん(?)

昨今、其々が得意分野以外にも進出する動きが激しい上に、基より宅建免許は自動車みたいに大型とか原付とかに区分されていないので、外から見てそれぞれの得意分野は表面的には分かりにくい、ましてや各業者の力量・技量・誠実さはもっと分かりにくい。

不動産業者が不動産の取引をしようとする時には、「賃貸」「売買」を問わず、そして「中古」でも「新築」であっても、契約前に重要事項説明(通称:重説)を行います。
宅地建物取引業法(通称:宅建業法)で言うところの“重要事項”とは、大よそ次の2つに分けて考えられています。

一つは、宅建業法第35条にある定型的な調査事項であります。例えば、道路調査や登記簿記載内容・これから締結しようする契約内容などです。
もう一つは、宅建業法第47条にある「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」の重要な事項、つまり、先の定型的な調査事項以外の重要な事項、例えばお隣が暴力団事務所だったり、以前自殺のあった部屋だったりするような、もし当事者が知っていたら契約しなかった可能性があるような事柄のことです。

最近の流れでは、重要事項説明書に記載する内容は増える一方で、特に売買物件の仲介では「宅地建物取引主任者」個人にかなりの負担となるものもあります。

不動産証券化の際に行われる「デューディリ」(アメリカ流の物件調査)の影響や、昨今の環境対策に関係してアスベストの有無、土壌汚染調査に対応した地歴調査、それに今回の耐震強度偽装問題で恐らく義務付けされるであろう耐震診断などそれぞれが結構なボリュームです。またその結果によっては、契約そのものを否定する内容になりかねないものです。
だから物件調査をする仲介業者にとっては、その内容は大変悩ましいものになり得ますので、契約をするために意識的に“いい加減な物件調査”をする人が出てくる可能性があります。
実は昨年の土地取引で、ある宅建業者の重要事項説明書に基本的な不備があり、買主からの指摘に対して、その業者が開き直るといった経験をしました。
非を認めないばかりか、責任を転嫁しようとするその態度にびっくりしたものです。
『金を貰うことが仕事で、目的そのものだ!』的な人はどの業界にも居るとは思いますが、今後予想される仲介業者の説明責任の負担増は、まともな業者といい加減な業者の二極化を加速させることを予期させるものでした。
宅建業者も結構な分岐点に差し掛かっていると思うのです。

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