不動産マメ知識コーナー

 《国土交通省》土地取引価格情報公開について
2006.5.

不動産業界の“千三つ“(せんみつ)って言う言葉をたまに耳にします。
要するに「千に三つしか話がまとまらない」って云うことで、不動産情報はいい加減な話や、そういう人が多いって意味でしょうか。
でも今は昔と違って(金融と不動産の融合の影響もあったて)情報スピードも情報開示量も格段に進歩していて、”千三つ“も死語になりつつあります。



427日から国土交通省のHPで「土地取引価格情報の公表」が始まりました。

従来、エンドユーザーからすると分かりにくかった「不動産業界」や「マンション業界」の色んなことが、例の耐震偽装や
大手不動産会社の土壌汚染隠蔽事件、その他の不祥事のお陰もあって随分明らかになってきました。

今回の国土交通省のHPではまだ公表している件数も17,609件(注1)とすごく限られたものですし、公表できる地域も全国とはいかないようですから、まだまだこれからって感じです。

(注1)法務省のデータによると平成16年における不動産に関する登記件数は、土地に関する登記が12,574,693件、建物のそれは4,228,808件ですから、現在の公表件数はその0.1%程度しかないことになります。

当初、不動産業者やその団体は、取引価格の公表について必ずしも歓迎していたようではありませんでしたが、国土交通省のワーキンググループの審議内容にもあるように、この公表についてはメリットとデメリットがあるから当然です。

でも、単純に考えて不動産業者でないと知らなかった既得権的な価格が、一般のユーザーでもパソコン上で調べれば分かってしまうとすると、不動産業者としては“秘密”を知られてしまうようであまり気分のイイもんではありませんから、問題は案外そこのところだったかも知れません。

でもよく考えてみれば、不動産業者の仕事ってそんなものだけではないことに気が付きます。
不動産業者の仕事って、売買や賃貸等の依頼に応えて、依頼者の希望を出来るだけスムーズに適えることであって、別に相場を空暗記して凄いって思わせるようなことが最も重要なことではないからです。

今回のように取引情報が個人情報に配慮した形で、共有できることは凄く有益なことだと思います。

でも一つだけ気になる点があるとすれば、このような情報を使って不動産にかかわる金融関係の人達や一般ユーザー、中でも特に不動産取引の経験が少ない人に限って、簡単に手に入る情報や資料をまるで“定価”や“適正価格”のように錯覚しがちですし、悪くすると自分たちにとって都合のデータだけをピックアップして利用することがあって困ります。(同じようなことは、路線価や固定資産税評価額、収益還元法を使用する時の想定利回りなどで既に経験済みです。)

不動産の価格はこれまで「一物四価」とか「一物五価」とか言われていましたが、新たにもう一つ増えたことで一層ややこしくなったなんてことにならないことを祈ります。

【相場価格】・・・実勢価格

主として不動産業者の独自の情報と、限られた事例により得た現在価格

【土地取引価格情報】・・・国土交通省公表

買主からのアンケート調査による情報を個別物件が特定できないように四半期で公表

【地価公示価格】・・・一般の土地取引の指標

11日時点の価格を、3月下旬に公示。国土交通省土地鑑定委員会で判定。都市計画区域内のみ。

【相続税評価額】・・・国税庁

相続税・贈与税の基礎。11日時点の道路に面した土地評価。8月に公表。
地価公示の8割程度。路線価のないところは、固定資産税評価額に一定倍率を乗じて計算。

【固定資産税評価額】・・・各市町村が評価額を決定

3年毎に11日時点の評価額を決める。地価公示価格の7割程度。
固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の課税標準。
※たまたまですが、平成18年などは3で割り切れる年に評価が変る。

【地価調査価格】・・・基準地価。公示価格の補完的性格。

都道府県知事が71日時点の価格を101日付で公表。都市計画区域外にもある。