2006.  5 土地取引価格情報公開について
2006. 4 地目(ちもく)
2006. 3 不動産広告と禁止用語
2006. 2 筆界特定制度
2006. 1 重要事項説明
2005.12 路線価の3倍の土地
2005.11 続・民間入札の弊害
2005.10 容積率・建ぺい率
2005. 9 キャピタル狙いですか?収益還元法
2005. 8 「敷引き」と判決
2005. 7 民間入札の弊害
2005. 6 自社ビル 購入か賃貸かについて
2005. 5 ”節税”に「不動産投資」は有効か?
2005. 4 J‐REIT/大阪物件見聞録
2005. 3 信託受益権販売業者って何者?
2005. 2 税制と不動産の悩ましい関係
2005. 1 今年の不動産対策はディフェンス重視!
2004.12 固定資産税精算金と消費税
2004.11 敷地権と古年マンション
2004.10 売買取引の習慣、大阪と東京の違い
2004. 9 自宅マンションの収益力って何ですか?
2004. 8 金利と収益物件の関係
2004. 7 不動産と相続評価
2004. 6 修繕積立金
2004. 5 仲介手数料
2004. 4 立地・将来性と利回り
2004. 3 「道路」について

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2004. 1 「短期賃貸借制度の廃止」の前評判は?
2003.12 来春,消費税が変る!
2003.11 ミスは何故起ったのか!
2003.10 中古の収益用不動産の値踏み
2003. 9 土壌汚染対策法と土地取引
2003. 8 資産運用と不動産の位置付け
2003. 7 収益用不動産と減価償却について
2003. 6 不動産情報とインターネット検索
2003. 5 −ややこしいぞ!−瑕疵担保責任
2003. 4 何年たっても不良債権処理その3
2003. 3 賃貸マンション建設と経営について
2003. 2 不動産の値踏み…公的価格と時価
2003. 1 平成15年の不動産市況について
2002. 12 賃貸物件の原状回復の問題
2002. 11 事業用不動産を買い換える時
2002. 10 続・何年たっても不良債権処理
2002. 9  定期借家制度の動向
2002. 7  マンション投資は危ないのか!ペイオフ対策・年金になりえるのか!
2002. 6  何年たっても不良債権処理
2002. 4  売買契約前の重要書類について
2002. 2  利回りについて
2001. 12 収益物件取引きの現状
2001. 11 路線価について

不動産マメ知識コーナー

 裁判所の不動産競売入札
2006.6.

最近“不動産業者“を取り巻く雰囲気はあまり良くない感じです。
どうも金融機関から“ミニバブルを解消しようとする力”が働いているせいか、不動産販売会社からは「(購入)資金の借入も厳しくなっている」と言った声も聞こえます。
事業用不動産の売り物件もここにきて一段と品薄状態で、買主サンばかり多い状況なのですから、困ったもんです。

先月、知り合いの飲食店経営者の方の依頼で「裁判所の期間入札(注1)」に参加しました。
物件は大阪府下の戸建住宅(土地・建物)で、今も債務者が住んでいる比較的築年数の新しいものでした。少し調べてみますと、不動産業者が仕入れとすれば2300万円、その後入居者の立退費用とリフォーム費用や税金などを考慮すれば2800万円程度の再販価格だろうと考えられる物件でした。
こちらの入札価格は2300万円以下を考えていましたので、端から落札できないだろうと覚悟を決めて参加することになりました。(注2)
入札期間初日に手続きを済ませたので、受付番号は3番目と若い番号でした。
約2週間後の開札結果は11時半から約50件以上の物件について延々と発表は続きます。勿論、文書やネット上でも結果自体は分るのですが、入札参加している以上はやはり発表会場に足を運ぶ気持ちになります。
ちょうど20数件発表が終わった辺りが、当方が参加した物件の順番となりました。
上位5名までの氏名と入札金額が発表されます。

(1)

法人

3052万円

(2)

個人

3039万円

(3)

法人

2789万円

(4)

個人

2755万円

(5)

法人

2738万円

法人・個人は実名が、入札価格は1円単位まで発表されます。

入札数は22件でした。上位5社の内訳は、個人2名・法人3名でしたが法人は社名からして不動産会社、よくは分かりませんが個人も不動産関係の人の場合が多そうです。(高値で落札しようとする買受人には債権者の関係が結構居るとの話もあります…)兎に角、予想通り結果は全く駄目でしたが、それにしても、事前に予想した価格を遙かに上回るもので驚いてしまいました。

一時期不動産を安く購入できる方法として話題になり、本なども出たりしていて、一般の人にも身近になった裁判所の不動産競売は今では安く購入できる方法とは言えないようです。

(注1)

  期間入札…定められた期間内に、入札者を募り、最も高い入札価格の者が購入する権利を得ることが出来る制度。

  特別売却…期間入札が不調に終わった場合、開札期日の翌日から1ヶ月間、先着順で買受できる制度。

(注2)

■平成174月から「最低売却価額」という用語はなくなり,新たに「売却基準価額」と「買受可能価額」という用語が使われています。

◆「売却基準価額」は,従前の「最低売却価額」に相当するもので,執行裁判所が評価人の評価に基づいて決定するものです。

◆「買受可能価額」とは「売却基準価額」を2割下回る価額です。買受けの申出(入札)は,この「買受可能価額」以上の額であれば可能となります。

◆「買受申出保証金」は,通常 「売却基準価額」の2割となります。


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