【不動産マメ知識コーナー】＋【ＦＰなコーナー】
レバレッジ効果の話
２００７．９．
世界株安と円高の影響により、8月末にもあるとか予想されていた金利の引上げが先延ばしされたようです。
金融当局による金利政策と融資姿勢は、不動産の市況に最も影響力のあるものですから、この状況（注1）での金利引上げはすごいインパクトがあります。
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注１：先月（2007年8月）の“不動産マメ知識コーナー”に触れました「新ＢＩＳ規制」という不動産投資に対する融資を慎重にする政策で、かなりの影響が出てきている状況。
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一般的に収益不動産投資、証券化商品などの“不動産”購入はほとんどローンを組みます。ひとつには不動産自体が高額だという理由がありますが、もうひとつの理由は投資不動産の利回りより“低い金利のローン“を組むことで“投下した自己資金”の利回りを引き上げる効果が見込めるという考え方があります。
これがレバレッジ効果と言われるものです。（←不動産投資だけのものではありません）
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その１のケース【現金３０００万円＋ローン１億２千万円の場合は】
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一棟売マンション１億５千万円（諸費用含む）
表面利回１０％ ・・・年収１５００万円
ローン金利４％・・・年返済額４８０万円
金利支払い後の年収（１５００万円―４８０万円）＝１０２０万円
１０２０万円÷（自己資金）３０００万円＝０．３４
投資利回り＝３４％
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その２のケース【現金１億２千万円＋ローン３０００万円の場合は】
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一棟売マンション１億５千万円（諸費用含む）
表面利回１０％ ・・・年収１５００万円
ローン金利４％・・・年返済額１２０万円
金利支払い後の年収（１５００万円―１２０万円）＝１３８０万円
１３８０万円÷（自己資金）１億円＝０．１３８
投資利回り＝１３．８％
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このように自己資金を少なくして、低利の借入金を多くすれば投資利回りは高くなります。現物不動産でも、証券化された不動産でも基本的には同じ考え方です。問題は借入金の金利が上がった場合や、不動産自体の利回が低下（収入減）した場合です。一番最悪なのはその両方がやってきたときですが、ここでは表面利回りが６％に低下し、金利が７％に上昇したとして試算してみます。
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その３のケース【現金３０００万円＋ローン１億２千万円の場合は】
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一棟売マンション１億５千万円（諸費用含む）
表面利回６％ ・・・年収９００万円
ローン金利７％・・・年返済額８４０万円
金利支払い後の年収（９００万円―８４０万円）＝６０万円
６０万円÷（自己資金）３０００万円＝０．０２
投資利回り＝２％
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単なる投資ということだけを考えれば、購入しようとする物件の良し悪しも大事ですが、自己資金と借入金の比率や金利の動向はかなり慎重に考えないといけません。
金融機関の貸出姿勢が厳しくなっている最中、現状６〜７％位の収益物件の動きが鈍いのは、購入者の皆さんが“マイナスのレバレッジ効果”を予期ているからだと思います。
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