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2006.. 6 裁判所の不動産競売入札
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2006. 4 地目(ちもく)
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【不動産マメ知識コーナー】


 死亡事件のあった物件2007.11.

日本では、毎年3万人以上の人が自殺しているわけですから、賃貸であろうが分譲であろうが、そういう事件が建物内でおこる可能性は高いと思われます。
物件の一室で自殺や殺人事件が起こると、貸主や宅建業者は次にその部屋に入居しようとする人にそのことを告知しなければなりません。
但し、事件性のない自然死・病死の場合はその必要性がないとされています。

それではいつまでの間、告知義務があるのかというと、一概に10年とか20年とかいうように法律で決まっていないのです。
宅建業者には「重要事項の告知義務」(注1)というのがあって、“知っていたら買わなかったとか、借りなかった”類の事項は、契約前の重要事項説明でお知らせしなければなりません。
その“知っていたら買わなかったとか、借りなかった”という基準が人によって違いますから、一概に何年経ったら黙っていてもOKとならないのです。

(注1)    重要事項の告知義務

    宅建業法第35条…重要事項の説明の義務

最低限の必要事項の説明として、物件の特定、法的制限・規制、賃借人との関係…

■宅建業法第47条1号…事実の不告知・不実の告知の禁止

例えば、(1)建物が既存不適格物件であって、新築当時違法性がなく建てられていたにも拘らず、現在の容積率や建蔽率からすると同じ規模の建物が建てられないような場合について、買主に説明しなければならないようなケース。

(2)過去に自殺や火災があった物件。【更地で殺人事件があった場合もありますので、必ずしも建物とは限らない。但し、どこまで不動産屋さんが調査できるかどうかは別の問題です。】

(3)近隣の暴力団事務所の存在や、影響があると思われるゴミ焼却場の説明等…

(4)隣接地に高層マンション建築計画がある場合など、その他色々あります。

それでも、売買の場合は10年程度、賃貸物件5〜6年程度経てば“告知義務”の必要性はなくなるという説もありますし、また、一旦売買契約が成立する、同様に賃貸契約が成立すると、その後は告知義務がなくなるという説もあるようですが、後は個々の宅建業者の判断ということです。


収益を得ようとする物件に、自殺や変死の事件が起こると、(すぐに新しい入居者を確保できればラッキーですが)家主としてはひとまず長期の空室状態を覚悟しなければなりません。

でも何か対策は無いのか?を考えてみます…

 “お清め“をする ■

宗教的な供養・おはらい・お清め等で心理的な対処をしておく。

   改装工事をする■

以前のイメージを一新して、別の新しい物件になっているというアピール。

   所有権の名義を変える■

親族や、個人⇔法人名義にする。(売買)…これで告知義務がなくなるとは思いませんが、事件のイメージは薄くなると思います。

■ 親族に入居をしてもらう■

第三者ではなく、身近な人に一旦入居してもらう。…これも上記同様の意見として!

   募集条件を安くする■

賃料等が安ければ、死亡事件は気にならない人もいますから。


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