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【不動産マメ知識コーナー】


 【キャップレート】2007.12.

不動産投資する場合に、“利回り”は大きな判断材料です。
“利回り”の考え方のひとつに『キャップレート』(総合還元利回り)があります。
日常的に使う”利回り“は、『表面利回り』(年間収入÷物件価格×100=?%)と呼ばれているものですが、もう一段突っ込んで検討したい時には、当然詳細資料が必要です。
詳細資料とは、例えば固定資産評価額やそれに対する税負担金額、建物の修繕履歴、現在の管理費用、管理会社との契約内容、賃貸契約書の内容の確認、これまでの入居状況や滞納記録などがあります。

キャップレート(期待利回り%)=純営業収益÷総投資額×100

詳細資料が入手できれば、純営業収益と総投資額が把握できます。

【純営業収益】

純営業収益とは、賃料等の収入額から経費・費用を差し引いた金額です。

賃料収入は毎月の賃料・管理費・共益費・駐車場料などですね。
費用とは、固定資産税額・損害保険料・水道光熱費・(客付業者への)仲介手数料などがありますが、通常の経費で落とす減価償却費や返済利息は含みません。
純営業収益を不動産の価値(値踏み)をするのに使用しますので、キャッシュフローに関係のない減価償却費や所有者が変われば変動する借入金の額は除外しているわけです。
通常は年間の利回りを求めますので、月額の数値は12倍して年間の純営業収益を求めます。



【総投資額】

購入するときの物件価格+取得費用(不動産取得税・司法書士報酬・仲介手数料など)を合計します。
“表面利回り”と比べて“キャップレート”は、分子となる部分は【年間収入>純営業収益】と少ないですし、逆に分母は【物件価格<総投資額】と大きくなりますので、例えば表面利回り10%の物件がキャップレートで6%になったりしどうしても現された数字は小さくなります。
そのキャップレートは、不動産を投資しようとする人の“期待する利回り”の目安となることから「期待利回り」と呼ばれたりもします。
その数字は「金利」を横睨みしながら上下します。当然、金利が上昇するときは“期待する利回り”は上昇しますし、金利が安いときは不動産に対する“期待利回り”は低目でも理解されます。

ただ、5年後、10年後に“期待する利回り“をキャップレートで判断することは出来ません。

一般には使用しませんが、中古マンションの売買価格を表面利回りで考察することを(社)近畿圏不動産流通機構の市況レポート200711 27)で行っていますのでご紹介します。

●中古マンションの売買価格を表面利回りで捉えると、築10年以下では5〜6%台、築1120年では6〜7%台、築21年以上では8〜9%台が中心的な水準。こうした利回りや想定される家賃収入との対比は、物件価格の割安感をアピールする材料にもなり得る。

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