【不動産マメ知識コーナー】

 【旧法借地権】2008.3.


不動産業界には色々な免許・資格がありますが、以前、私は宅建免許を横山ノック知事(山田勇さん)から、不動産投資顧問業の登録資格は国土交通省の扇千影大臣(林寛子さん)からという風に芸能関係の方に縁があるようです。
次回の宅建免許更新は
4年先ですが、その時は、タレントで弁護士の橋下知事でしょうか…

「一度貸したら、返ってこない」と評されるほど地主に不利だとされる旧法借地権。
平成4年8月に新借地借家法が施行されたとはいうものの、従来の借地契約はそのままの内容で継続され続け、いきなり新法に切り替わるものではありません。

長期間の契約関係を履行する借地契約は“新・旧”が別々のものとして存在し、それぞれが内容も複雑です。

借地権

地上権

(物権)

権利の譲渡・転貸は自由です。

賃借権

(債権)

権利の譲渡・転貸には地主の承諾が必要です。

※ 賃借権は地主に賃料を支払う形の債権です。土地・建物などの目的物に対する権利ではありません。

   ■ 契約について■

旧法借地権の契約は殆んどが“賃借権”だとされています。
また、“地上権“での契約であれば登記がされていることが多いと思われますので、その場合は当事者間の問題が少なくなっていると言えます。
宅地を賃貸借する対抗力は、建物の登記でOKです。
元々の借地契約は昭和16年の借地借家法改正の戦時立法であって、地主が所有する土地の上に住む借家人を守る発想で作られたものだということで、居住者の権利を保護する法律です。

契約書を交わしているということも少ないし、契約していたとしても長い年月の間に紛失したり、契約の当事者が亡くなっていたりして、解約や更新、物件売却の際にややこしい問題となります。

≪押さえておきたい契約内容≫

★契約者の確認

★権利金や敷金の授受の内容

★所有する建物は、堅固建物か、非堅固建物か(注1)

★賃貸借する土地の範囲・場所

★地代の金額・名義変更料・承諾料等の取り決め

(注1)

借地権の存続期間は

《定めのない場合》

堅固建物60年、その他20年

建物の朽廃により借地権は消滅します。

《定めのある場合》

最短期間 堅固建物30年、その他20年

《種類・構造を定めない場合》

非堅固建物とみなして20年

《合意による更新》

最短期間 堅固建物30年、その他20年

※     堅固建物:鉄筋コンクリート造など  非堅固建物:木造

  ■ 賃貸借の終了・解約■

☆    契約期間の満了で終了となります。地主は“正当事由”がなければ契約の更新を拒否できないとされています。また、満了後もそのままだと更新しているとみなされて、期間の定めのない条件となります。

☆    契約の解約を意思表示することによって終了する場合や、契約内容に基づいて解約する場合があります。
契約書がないと双方の意思が一致できませんが、通常でも賃借権の無断転貸や地代不払いは解約の理由としては充分だと思われます。
旧借地法は、契約期間に定めがない場合は、建物が朽廃(きゅうはい)すると借地権は消滅します。反対に、期間に定めのある場合は、建物が朽廃しても借地権は消滅しません。
契約書に借地上の建物に無断増改築の禁止特約をしていると、借地人は自分の建物を自由に増築・改築するのに地主の承諾を得なくてはなりません。他の方法としては、地主の代わりに、裁判所が許可する方法もあります。

増改築の禁止特約がなければ、借地人は地主の承諾なしに増築・改築できるので、多分、地主さんの土地は永久に自分の元に戻ってこない可能性がグッと高まります。

    ■ 身近な地上権■
また、地上権は、地下鉄や高架線などに対応して地下または空間にも設定することができるようになっていて、都会の物件で(必ずしも真下でなかっても)地下鉄の走っているところでは、(建物の)杭を打つときや、予定建築物の重量に制限が加えられたりすることがあるので、売買契約の際にも注意が必要です。