【不動産マメ知識コーナー&FPなコーナー】

 【分譲マンションの時価と税法上の評価額】2008.4.


大阪市内でも超高層マンションがたくさん建築されて、30階建、50階建の物件が珍しくなくなってしまいました。『どんな人が住んでいるんだろうか』と思っているのは一般の方だけでなく、我々不動産屋でも同じ思いです。
分譲マンションは単に自宅利用以外に、投資目的で売却益を目論んでいる人や、会社の名義にして個人で家賃を支払う社宅扱いの人、子供さんや身内への財産分与のためなど、人それぞれに色々な目的があるものです。

  分譲マンションの固定資産税算出方法について★

分譲マンションの「固定資産税の算出方法」は次のようになっています。

土地■

マンション敷地全体で評価、課税標準額を算出


敷地権割合に応じて、各戸の課税標準額を算出

■家屋■

マンション1棟で評価、課税標準額を算出

建物全体の評価額に各戸の面積を掛け、各戸の課税標準額を算出

各戸の面積には、共用部分(廊下・階段・ロビー等)面積を按分して加算しますよって、超高層などの豪華な造りの物件は概して共用スペースが多いので、固定資産税自体が高く感じるかもしれません。

要するに、分譲マンションは同じ面積の住戸であれば35階にあろうが、1階にあろうが同じ固定資産税だということです。勿論、南向きだとか北向きだとかという方位も評価額には関係はありません。何か釈然としない方も多いとは思いますが、1億円で買った物件も4500万円の物件も同じ固定資産税評価額だということになっています。

  時価と不動産評価額の差異★

随分昔の話しですが、ある人に「山(林)を買うのは、時価と評価額の差が大きいことに魅力を感じているから…」そんな話を聞かされた記憶があります。話しの信憑性は兎も角として、富裕層の方にとって評価額が非常に安い物件を持つことは、高齢廻りの収益物件や多額の現金を持っているのとは全然違う意味があることは理解できます。それに、もしその“山林”が将来線引きの見直しがなされて、市街化調整区域から市街化区域になんてことになったら、それこそ1億円の宝くじが一度に何本も当たったようなものです。

    ■歌手の千昌夫さん“山林“がきっかけで『不動産王』となった話■

千昌夫さんが「星影のワルツ」の大ヒットでスターになったときに、知人の紹介で仙台駅から車で数時間掛かる山林を購入することになる。
その山林を担保にして、本格的に不動産事業に乗り出すこときっかけになったという。
またその後の「北国の春」の大ヒットによって、抜群の知名度も手伝って、海外の不動産売買まで手掛けることになるというサクセスストーリーとなります。
当時の千昌夫さんの成功と、その後の大きな時代のうねりに翻弄される姿は「金持ち父さん的な成功話」とは違って大きなインパクトがありました。

  お金(かね)がお金(かね)を呼ぶ!★

不動産(この場合は分譲マンション)で節税を目論む方法は、時価と評価額の差額を利用するのがポピュラーな方法でしょう。

※この場合、分譲マンションの固定資産税額と相続税評価額は同じだという前提ですすめます。※

現金(時価)より相続税評価額の凄く低い不動産は、今でも資産家・富裕層の人達にとって利用価値の高いものです。
先の計算のように分譲マンションの価格は、同一物件内にあるのであれば評価額は同だということですから、上層階の高額な物件の方が資産家・富裕層の人達にとっては税金対策としては利用価値が高くなります。

相続や贈与に関心があるなら現金を生のまま子供達に引き継ぐよりも、評価額の低い不動産、特に家賃収入がある収益物件でも、子供の住居として相続時精算課税制度や暦年での基礎控除110万円を使ったりして贈与の税金を払わなくていいようにしてもいいし、親子間売買で相場より低く取引できたとして、子供さんが自宅使用した後に市場価格(←取得価格は親の取得した価格を引きつぐ)で売却して3000万特別控除を受けるなど、きっちりお金を残すプランを建てることができます。

(注:但し、今国会で話題になっているガソリン税のように不動産関連にも時限立法税制がたくさんありますので要注意です。長きに渡って同じ税制度が続くということはありません。反対に言えばもっと有効な税制が現れるかもしれません。)

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