【不動産マメ知識コーナー】

 住宅瑕疵担保履行法2008.6.


関東では建売住宅分譲の株式会社フレックス自己破産を申請:負債114億9727万円、大阪ではマンション分譲の近藤産業株式会社が破産手続き開始決定:負債322億5800万円というニュースで5月は締めくくられました。
今、大苦戦中の住宅販売業者の方にとって、もうひとつ頭の痛い費用負担が発生します。

それが来年10月1日から施行される“住宅瑕疵担保履行法”です。

住宅販売業者に保険金に加入する義務が発生するもので、新築の戸建住宅やマンション販売業者は保険に加入するか、法務局に保証金を積み立てることによって、購入した住宅に欠陥が見つかっても、売主が倒産していても買主には補修費が支払われるという仕組みです。

マンションの耐震強度偽装問題で、問題発覚後に売主マンション業者が倒産したことを教訓として、消費者を保護するための法律ですが、マンション・建売住宅を銀行の低金利ローンで売りまくった後、建築確認申請の見直しや、鉄やコンクリートの価格が高騰し、景気全体も減速気味の状況で、住宅・マンション業界は今大変しんどい時期です。

中小零細業者はこの保険コストを販売価格に上乗せできるかどうか、そしてまたひとつ手続きが増えることを来年の秋ではなく、今から準備しなくてはなりません。

■ 保険加入は、工事の着工前に申し込みが必要です。

■ 瑕疵担保保険の加入は、国交省が指定する保険法人に限られます(住宅瑕疵担保責任保険法人 平成20年5月12日に2法人が認可)。保険料は建築費によって違いますが、一般的な戸建住宅なら1件10万円弱と思われます。ただし、保険による保証額は補修費の全額ではなく、最高2000万円までとなるようです。

■ 供託金の方を選ぶとすれば、引渡し戸数によって金額が違ってきます。供託すべき保証金の額は、毎年3月31日と9月30日を基準日として、その基準日前の10年間に供給した住宅の戸数によって決められます。例えば、年間10棟の業者であれば、3800万円(1戸当380万円)です。でも年間1000棟引渡しする業者であれば、1億8千万円(1戸当18万円)と随分と負担額が違ってきます。
あっそうそう、年間1棟の場合は2000万円です…
■ 保険加入の住宅には、第三者機関による工事中の検査がありますが、供託金による(大手住宅会社が予想される)住宅は何故か検査の必要はありません。

来年の10月という時期は、“引渡し時期”のことですので、例えばマンションなどでは契約が今年10月でも引渡しが1年後になることは十分に考えられることです。

だから今から準備をしなくてはならないのです。
宅地建物取引業法においても重要事項説明として買主に書面で説明することになりました。
消費者保護の為とは云うものの、次々と新しい法律・規制が出来てきて売主も買主も大変です。

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