【不動産マメ知識コーナー】

 ローン特約の話】2008.8.

関西では昨年より8日も早く7月16日に梅雨明けしました。
毎年どんどん暑くなり、7月の時点で36度以上の日が続くなんて…どうにかして欲しい気分です。
気温とは正反対に不動産業界は誠に寒い状況であります。
同業者や買主の皆さんの話はどれも一致していて、金融機関の不動産融資に対する姿勢が消極的という以上に、貸す気が全く無いのではないかということです。(実は事情があって貸せないのかもしれませんが…)
不動産を手持の現金だけで購入する人は滅多にいないので、不動産業者にとってはしばらく辛い季節が続きそうです。


売買契約締結に際して、買主の融資がOKであれば購入、NOであれば“白紙解約”“買主は解除できる”という特約付き契約は珍しいものではありません。
でも、ついこの間までは買主が強気な市場でしたので、「ローン特約付の契約はお断り」という物件ばかりでした。
売主にとってはローン特約付売買契約すると数週間から壱月程は、次に条件のいい買主が出てきても乗り換えることはできないし、最終的に「ローン無理でした…」となったら何をしていることか分からないからです。
金融機関の融資姿勢の強弱は、不動産業取引の“生命線”です。
極論すれば、取引事例や収益還元法なんて現実の取引にとっては教科書の中の話で、需給関係の中で購入希望者が実際に資金調達できるかどうかが大きな問題なのです。


  
ローンの具体的内容 ■

市販されている売買契約書を使っている場合は予めローン特約条項が書いてありますが、そうでないオリジナルの契約書では気をつけないといけないことがあります。
例えば手付金を1000万円で売買契約し、決裁時に残金9000万円支払うことになっている場合、必ずしも9000万円自体が融資対象金額とは限りません。
大雑把な契約書では●●銀行●●支店で借入金額●●万円の融資申込をすると具体的に書かれていない場合もあります。これからゆっくりと何処の金融機関に申し込むか考えますではダメなのです。
買主は売主に対して、速やかに融資の手続き実行しない責任がありますし、仮にそういうケースで融資が受けられない場合は、努力義務違反としてローン特約条項があったとしても(厳密な意味で)解除や失効の主張は出来ないのです。
また、具体的な金融機関や借入金額が明確でない場合は、売主から斡旋された高利の融資を断ることも出来ない可能性もあるのです。
勿論、買主側の仲介業者は買主の味方でしょうから、ちゃんと危険性を回避するよう契約書を含めて万全の手配をしてくれると思いますが、全ての宅建業者が同じ知識や経験を持ち合わせているわけではないので、買主様自身も十分注意して下さい。


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