2008. 8 ローン特約の話
2008. 7 「中間省略登記」復活!
2008. 6 住宅瑕疵担保履行法
2008. 5 ”指値”の季節
2008. 4 分譲マンションの固定資産税評価額
2008. 3 旧法借地権
2008. 2 任意売却 ‐3つめの不動産市場‐
2008. 1 個人間の低額不動産売買
2007. 12 キャップレート
2007. 11 死亡事件のあった物件
2007. 10 住居表示と地番
2007. 9 レバレッジ効果の話
2007. 8 新BIS規制
2007. 7 未登記物件の税金
2007. 6 住宅ローンアドバイザー
2007. 5 収入印紙の話
2007. 4 登記済証(権利書)の紛失
2007. 3 立ち退き料
2007. 2 修繕費の認識度
2006.12〜2007.1 人口減少と不動産投資
2006. 11 保険的な収益不動産
2006. 10 10月は宅建資格試験
2006. 9 坪・帖・間・尺
2006. 8 住宅ローン金利上昇
2006. 7 法令遵守の功罪
2006.. 6 裁判所の不動産競売入札
2006. 5 土地取引価格情報公開について
2006. 4 地目(ちもく)
2006. 3 不動産広告と禁止用語
2006. 2 筆界特定制度
2006. 1 重要事項説明
2005.12 路線価の3倍の土地
2005.11 続・民間入札の弊害
2005.10 容積率・建ぺい率
2005. 9 キャピタル狙いですか?収益還元法
2005. 8 「敷引き」と判決
2005. 7 民間入札の弊害
2005. 6 自社ビル 購入か賃貸かについて
2005. 5 ”節税”に「不動産投資」は有効か?
2005. 4 J‐REIT/大阪物件見聞録
2005. 3 信託受益権販売業者って何者?
2005. 2 税制と不動産の悩ましい関係
2005. 1 今年の不動産対策はディフェンス重視!
2004.12 固定資産税精算金と消費税history
2004.11 敷地権と古年マンション
2004.10 売買取引の習慣、大阪と東京の違い
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不動産マメ知識コーナーFPなコーナー


 不動産会社と株価2008.9.

日経平均は8月末には13000円すれすれ、J-REITの予想利回りも約5.5%(住居系中心に10%以上が10銘柄もある)でめちゃ安です。
この夏は新興勢力と言われる大手不動産会社が倒産し、秋〜冬も不動産市況は厳しさを増す可能性が高そうですが、最も大きな原因は、不動産への資金供給の蛇口を急激に閉められたことであります。確かに不動産市況の悪化はあったのですが、“大火事の時には延焼を防ぐために隣の建物を先に壊しておく“という消火方法があると聞いたことがありますが、今の様子はそういう風にも感じるほどです。
ニュースでは政治家が相変わらず株式税制や住宅減税延長・所得減税に熱心ですが…どこかピントがずれてるって感じがします。

株式の価値について、代表的な投資指標で上場不動産会社(H20.8.29調)6社を視てみます。
但し、この時点で日経平均株価は1307287銭で、景気後退感の強まった株式市場は全体的に低調だったことをお忘れなく。

【1】配当利回り(%)=1株当りの配当金÷株価×100

投資金額に対する配当金の割合です。民事再生申請中のアーバンはさすがに株価が安くて、参考になりませんが、その他の不動産会社も株価が低下していることもあって高利回りです。

ディックスクロキ

11.45

日本エスコン

13.74

アーバンコーポレーション

1250.00

ランド

25.20

サムティ

8.65

和田興産

9.77

【2】PER(株価収益率:倍)=株価÷1株当り利益(税引き後)

PERは低ければ低いほど、銘柄は割安だと考えられる。

但し、1株利益は固定資産売却(土地・建物など)損益なども加えられるので、事業そのものの成績とは言えない部分もあるようです。

ディックスクロキ

1.21

日本エスコン

0.74

アーバンコーポレーション

0.02

ランド

0.89

サムティ

1.44

和田興産

1.59

【3】PBR(株価純資産倍率:倍)=株価÷1株純資産

元々、PBR1倍に近くなると株価は大底に近づいたと言われている。純資産=資産―負債で1株純資産は会社の解散価値を示すものだから、株価の下落はそこで止まるという理屈だった。

それにしても値が安すぎる。

ディックスクロキ

0.30

日本エスコン

0.15

アーバンコーポレーション

0.00

ランド

0.19

サムティ

0.28

和田興産

0.19

【4】ROE(株主資本利益率:%)=税引き後利益÷株主資本×100

会社が株主から預ったお金、株主資本(自己資本・純資産)からどれだけの利益を上げたかという指標です。ROEが高いほど、効率的にお金を殖やしてくれる会社だということになります。

尚、株主資本は期首・期末の平均値を使っているので、今日現在のものではありません。

ディックスクロキ

27.27

日本エスコン

21.96

アーバンコーポレーション

31.27

ランド

22.63

サムティ

28.01

和田興産

12.37


最近倒産した新興不動産会社は基本的に黒字倒産であって、資金繰りがつかない=金融機関から見放されたわけです。しかし、現実に投資家心理は急速に悪化しているし、金融機関も大変なのでしょう。
複雑な証券化商品を組成し、「貯蓄から投資へ」(←これは国のスローガンでした!)を後押しする形で株価を押し上げましたが、昨年には優良と格付けされた会社が、1年経ったら要注意先になるというような格付け・与信がまかり通る今の状況では、健全な投資家や私企業に「自己責任」を負わせるのは少し酷な感じがしてなりません。
そうでないと、株式投資なんて怖くて出来ません。

最後に“東洋経済オンライン”「理論株価」8月29日終値の乖離を見ながら、6社のみならず全ての不動産会社にエールを送ります!

“東洋経済”の「理論株価」

829日終値

ディックスクロキ

222円

131円

アーバンコーポレーション

平成20914日上場廃止予定

2円

サムティ

331,552

34,700円

日本エスコン

154,541

18,000円

ランド

164,274

13,890円

和田興産

1,750

256円

(尚、最新の数値は各資料をご覧下さい)

2004. 9 自宅マンションの収益力って何ですか?
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2004. 4 立地・将来性と利回り
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2004. 1 「短期賃貸借制度の廃止」の前評判は?
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2001. 12 収益物件取引きの現状
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