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【不動産マメ知識コーナー】 【不況下の不動産投資】−比較優位性あり！− ２００９．１ 今年もよろしくお願いします。年末の新卒者の内定取り消しのニュースは大変残念なことですが、我々不動産業界では転職・離職・独立は日常茶飯事なことで、定年までズ〜とその会社という人は少ない業界です。何が幸いするか分かりませんよ、新しい出会いに期待したいと思います。そして、不運にも希望する会社に入社できなかった人は、何年か経って「あんな会社に就職しなくてよかった」って思えるように頑張りましょう。　　　　　　　　　そして、他人に対して自分はそういうことをしない大人になりましょうよ。 ｢低金利｣＋｢カネ余り｣で膨らんだ投資マネーと不動産等を結びつけ、得意の金融理論を使って、結果的には制御できないほどに金融が膨らんでいたために、世界中の経済にまで大きな悪影響を与えてしまいました。 日本国内に限ってみても、金融商品として不動産を利用するのにいくつもの好条件がそろっていました。２０年前のバブル崩壊後の不良債権処理と不動産価格の下落、景気の低迷と証券化推進、「貯蓄から投資へ」政府挙げての株式市場支援、そして決定的な低金利政策の持続的推進などがそういうことだったのでしょう。 現在のような大変厳しい経済環境の下、実のところ、不動産の価格は急激に下落すると思っていたのですが、今のところは必ずしもそのような状況にはなっていません。 その原因ですが、私の周辺では「値下げして売却する際に発生する、“損切り＝担保割”に対して今のところ金融機関が消極的だからだ…」という意見が多いようです。 また、今でも『長期金利（一般的には、１０年長期国債を基準とする）と不動産利回りとの差（イールドスプレッド）がかなりある』ので、慌てて不動産価格を下げてまで換金して、他商品へ乗り換えをする必要性が薄いという考え方もあるようです。   2007年末 2008年末（直近数値） 10年物国債利回 1.500％ 1.165％ ↓0.335％の低下 ドル為替 113円10銭 90円26銭 ↑25.3％円が上昇 原油価格 95.98ドル 40.02ドル ↓58.3％の下落 日経平均 14691円41銭 8859円56銭 ↓42.1％の下落 （12月31日日経新聞より） □現状の収益用不動産におけるデメリット＆リスク□ 収益用不動産の購入を検討する場合には、現状の家賃収入は幾らなのか、相場の家賃はどうなっているのか気になるところですが、現状は「供給過剰＋景気が悪い」のですから、新築物件といえどもスイスイと入居者が獲得できるというものでもありません。 収益不動産の利回りを上げる方法は２つです。 （１）物件の購入価格を安くする。（２）賃料収入を高くする。 ファンドが元気だった時期には、物件価格は競争でしたから、どうしても購入価格は高くなるので、より高い賃料を取れるような設備・グレードＵＰを追及していました。　　　　　　　築年数の浅い建物は、どうしてもそれなりの賃料設定になっている物件が多いし、今まではそれでも入居者の確保はできました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産賃料は景気に対して遅行性があると言われていて、これからしばらくの間は、賃料相場はより厳しいものになると予想できます。　また、一刻も早い入居者確保をするために、家主から賃貸業者への報酬も増加傾向でその負担も馬鹿にはなりません。　　　　　　　　　　これらの空室期間とその募集費用負担の増加は、現在の収益不動産運営のデメリット＆リスクと考えられます。 収益用不動産を検討するときの注意点 ■    満室もしくは高い入居率が可能かどうか。 ■    現状の家賃は相場観から見て適正かどうか。 ■   保証金・敷金・礼金や家賃保証会社との契約状態はどうなっているのか。　　　　　（売主は無理して入居者と契約していないか） □  現状の収益用不動産における比較優位性＆閉鎖性□ ただ、収益不動産は賃料の確保ができれば、安定した収入があることも事実です。　昨年に倒産した大手不動産会社の多くは、一棟売や分譲マンション販売をしていたところが多く、収益ビルや賃貸マンションを多数抱えて毎月の賃料収入が安定していたところは少数でした。同じものが二つとない現物不動産の市場では、収益を生み出すのは「賃貸収入」と「物件の売却」の２つです。ですから、安定収益の見込める物件の取得と、適切な運用・管理が出来れば、株式や債券と違い、必ずしも市況の悪化と同じ様なトレンドで推移することなく、独自に良好なパフォーマンスを得ることも十分可能性があるものです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 このように、収益用不動産は他の投資物件と比較しても見劣りことなく、相対的な比較優位性を持っていると考えられるのです。 残念ながら、不動産投資は金額が張りますので、だれかれ問わず参加できるものではありません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 平時でも、自己資金が投資額の２〜３割必要だと言われていました。　 現状の不動産融資に対する金融機関の姿勢は強烈に厳しくて、産業界雀のする話とすれば、仮に前向きに融資を受ける人でも購入予算の５割近くは自己資金が必要だと。　　　　　　　　　　　　　　　　　　 こうなると以前にも増して、相当の資金力を必要とするわけですから、現状はかなり限られた投資家のみ参加できる市場だということになりますが…　　　　　　　　　　　　 ※不動産投資の世界では、運用に自信があるプロが借入金比率を高めることによってレバレッジ効果を享受することが多いのですが、個人投資家の皆さんにおいては過度な借入を抑制せざるを得ない今の状況は、逆に捉えれば返って安全性が高い環境とも考えられないことはありません。

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