不動産マメ知識コーナー

 家賃保証会社2009.5

賃貸物件について「家賃保証会社」を利用することは、入居者や大家さんに特別な説明がいらないくらいごく普通のことになりました。
保証人を依頼する煩わしさや、簡単に入居者の確保をするための手段として、飛躍的に業績を伸ばしてきましたが、ここに来てひとつの節目を迎えています。
まずは、昨年秋よりNEWSでも取り上げられるようになった「追い出し屋」の問題があります。
「追い出し屋」とは、家賃を滞納した賃借人を、短期間の滞納でも、ドアの鍵を交換して、追い出す家賃保証会社管理会社のことをいいます。
早期の入居者確保をするために保証金・敷金を大幅に下げ、保険を掛ける意味で「家賃保証会社」を利用する副産物として、滞納リスクの大きな入居者を入れることになってしまい、「家賃保証会社」の回収する担当者もつい勇み足の行動にでてしまった部分もあるようです。

家主にとって家賃保証会社を使う大きなメリットは、“家賃滞納による未収”の心配がなくなるという点です。
ところが困ったことに、金融危機の煽りを受けて、昨秋には大手「家賃保証会社」が倒産したり、徴収した家賃を抱えたまま行方不明になった「家賃保証会社」も出現することになりました。

それからの問題としては、今秋にも発足する見通しの「消費者庁」の発足があります。
「家賃保証会社」は保険業的な意味合いと、宅地建物取引業の業務の一部分を併せ持つもので、今のところ所管官庁は限定されていないけれど、おそらく国土交通省の管轄になるようです。
問題が発生すれば「消費者庁」が色々な問題について意見を挟むのだから、「家賃保証会社」の事務作業も相当増えることが予想できます。
また、この不景気で賃貸市場自体が入居者の確保に苦しんでいる最中、既存のテナントや入居者の倒産や夜逃げ、不払いが増えればその原資となる“保証委託料を増やす”方向にならざるを得ないだろうから、「家賃保証会社」の経営も今まで以上に厳しくなることが予想されます。

保証委託料金の例(全保連株式会社の場合)

■保証期間は入居日から、退去明け渡し日まで。
■家賃保証会社に支払う費用を「保証委託料」と呼び、加入後は1年ごとに月額賃料の10%を支払うことになる。
■「保証委託費用」は通常の場合、入居者負担である。
■月額賃料には賃料の外、共益費なども定額の費用を含めることが出来る。
■入居者は、個人・法人を問わず、保証会社の審査を受けることになる。
■滞納賃料等の請求があった場合、保証会社は営業日3日以内に家主口座に代位弁済することになる。

尚、ここでいう「家賃保証会社」については、同じような表現である空室があろうが無かろうが一定の家賃収入を保証する家賃保証(俗に言う満室保証)とは違いますので、念のため。