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不動産マメ知識コーナー

 建築基準の緩和&強化(大阪市)2009.6


不動産(業界)は税制、法規制、金融などいろいろな制度に影響されます。
例えば、昨年からの不動産会社の倒産の多くは金融機関の融資姿勢によるものです。
構造計算の偽装によって建築基準法の改正に予定していたマンションやビルの建築がストップしたこともありましたし、思えばそれが今の不景気の始まりでした。
税制改正などもすごく大きな影響を与えますので、政府も景気対策に大型ローン減税を盛り込んでいます。

それに比べると影響は一見小さいようですが、61日から大阪市は住宅密集地など狭い道に面した住宅の建て替えに対して、緩和措置を採ることになりました。
また、101日よりワンルームマンションの駐輪場設置基準を強化することを発表しています。

狭小路地の建て替え基準緩和■

建築基準法の「道路」は幅員4m(6m指定区域もある)以上のものすが、特定行政庁が指定したものは、幅員が4m以下でも通行に利用されているものを「道路」(俗に言う2項道路)扱いを受けることが出来ます。

その場合でも、多くの都道府県では1.8m以上のものとされています。

大阪市内の住宅密集地の木造住宅など、耐震性や耐火性に劣る建築物を建て替え誘導するには、最低限度必要な道路幅員をこれまでの2.7mから1.8mへ緩和する必要があったと思われます。

基準見直しのポイント

現 行(5月末日まで)

 

見直し後(61日以降)

(1)現況の通路幅員の緩和

幅員2.7m以上

幅員1.8m以上

(2)建物の内装制限の強化

    準耐火建築物以上

    火を使う部屋は壁・天井を準不燃材料以上に

    準耐火建築物以上

    建物内部全ての壁・天井を準不燃材料以上に

道路中心線から2mセットバックするとなると、敷地があまりにも小規模だと建物が建てられる面積が限られますし、道路後退した土地は建蔽率・容積率の計算には算入されませんので、敷地はある程度の広さがないと建て替え自体が難しい場合も多々あると思います。

駐輪場の設置義務強化■

通勤・通学に自転車を使用する人は増加の一途です。大阪市内では地下鉄や環状線の駅周辺では以前から自転車が溢れていて、社会問題化しています。
また、ワンルームマンション周辺の路上に自転車やバイクが散乱している状況もよく見受けられます。その防止策が始められるわけです。

大阪市では、ワンルーム住戸の基準を35u以下のものとしていて、35u超の住戸はファミリータイプとして取り扱います。


現 行

改 正

3階かつワンルーム20戸以上は事前協議が必要

全ての集合建築物に事前協議が必要

ワンルーム1戸あたり0.5以上の駐輪施設

ワンルーム1戸あたり0.7以上の駐輪施設

ファミリータイプは1戸に1台以上の駐輪施設

必要設置台数の10%以上を原動機付自転車用

★スペースは自転車0.5m×2m、原動機付自転車0.8m×2m

 

 管理面の強化も101日より

「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要領」一部改正

現 行

改 正

■出来る限り管理人室を設置
■出来る限りの管理人の駐在、またはそれに代わる管理体制の整備

■ワンルーム30戸以上は管理人室設置要
■ワンルーム30戸以上は管理人の駐在又は巡回による管理が必要

路上駐輪、騒音、ゴミだしのマナーなど、建物の管理面や入居者マナーはよくなると思われます。

管理費のアップはマンション経営の経費・費用が増加する割には、賃料収入はアップし難いと思われ、小規模の物件では採算が取れにくくなる可能性がアップしますので、建築計画を立てている方は注意が必要です。

また、既存のワンルームマンションで必要管理室等が改正後の基準に合致していなければ、後々既存不適格のレッテルを貼られることや、30戸未満のマンションに人気が出るなどの副作用もあり、必ずしも善い事ことばかりでもありません。

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