2009. 6 建築基準の緩和&強化(大阪市)
2009. 5 家賃保証会社
2009. 4 入札・バルク処理・相対取引
2009. 3 信託受益権:物件の購入
2009. 2 業界立ち話
2009. 1 不況下の不動産投資ー比較優位性あり!−
2008. 12 改正建築士法
2008. 11 マンション管理適正化法
2008. 10 利回りだけではない!収益不動産活用
2008. 9 不動産会社と株価
2008. 8 ローン特約の話
2008. 7 「中間省略登記」復活!
2008. 6 住宅瑕疵担保履行法
2008. 5 ”指値”の季節
2008. 4 分譲マンションの固定資産税評価額
2008. 3 旧法借地権
2008. 2 任意売却 ‐3つめの不動産市場‐
2008. 1 個人間の低額不動産売買
2007. 12 キャップレート
2007. 11 死亡事件のあった物件

2007. 10 住居表示と地番
2007. 9 レバレッジ効果の話
2007. 8 新BIS規制
2007. 7 未登記物件の税金
2007. 6 住宅ローンアドバイザー
2007. 5 収入印紙の話
2007. 4 登記済証(権利書)の紛失
2007. 3 立ち退き料
2007. 2 修繕費の認識度
2006.12〜2007.1 人口減少と不動産投資
2006. 11 保険的な収益不動産
2006. 10 10月は宅建資格試験
2006. 9 坪・帖・間・尺
2006. 8 住宅ローン金利上昇
2006. 7 法令遵守の功罪
2006.. 6 裁判所の不動産競売入札
2006. 5 土地取引価格情報公開について
2006. 4 地目(ちもく)
2006. 3 不動産広告と禁止用語
2006. 2 筆界特定制度
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 高齢者専用賃貸住宅(高専賃)2009.7


高齢者人口(65歳以上)の増加はこれから加速して、2005年の2500万人から2025年の3500万人に到達し、そのままの水準で老齢化社会を迎えるという。
その時、老夫婦や独身の高齢者の方は終の棲家を何処で迎えることができるのでしょうか。
健康な状態であればまだしも、介護が必要となった場合や収入が困窮してきた場合など、盛年期とは違った対処を迫られることになります。

         有料老人ホームから高齢者専用賃貸住宅へ

従来、民間の高齢者住宅といえば「有料老人ホーム」(注1)でしたが、介護保険制度ができるころから「高齢者専用賃貸住宅」(高専賃:注2)がその中心となっています。
どんどん増加する高齢者と行政の財政圧迫の狭間の中で、「有料老人ホーム」から「高専賃」が注目されるようになりました。
「有料老人ホーム」は各都道府県に届出が必要ですで、厳格な基準が設けられていますが、「高専賃」は登録制ですから単なる賃貸住宅の一種ということにすぎません。

高齢者の入居を拒まないとして登録しているだけなら「高齢者円滑入居賃貸住宅」です。その中で高齢者専用の賃貸住宅として登録されたものを「高齢者専用賃貸住宅」(高専賃)と言います。

「高齢者専用賃貸住宅」事業は、不動産事業で賃貸業(借家業)です。
だから高齢者の増加で、これからの需要が見込めるので事業化する人も多くなっています。
でも、設計・建築・コンサル会社・金融機関・運営スタッフ・医療・介護サポートなどそれぞれの専門家の英知を結集する必要があるので、賃貸マンション経営というよりもホテル事業に近いかもしれません。

平成12

■介護保険制度発足

平成13

■高齢者居住安定法(高齢者の住宅探しを支援する法律)

平成18

■介護保険法改正
■介護付有料老人ホームの新規開設厳格化(介護保険財政の悪化の為)
■有料老人ホームの届出強化、高専賃は届出から除外


(注1)     有料老人ホーム・・・厚生労働省の管轄で、“福祉施設”です。

有料老人ホームは、「高齢者に配慮されたマンション」に「食事や介護等の各種のサービス機能」がついたものです。
入居時に一時金を支払い、後は各サービスに対する利用料金などを支払う“終身利用権”方式での契約が多いようです。(賃貸方式でも可、分譲方式は不可とされるようです。)


(注2)       高齢者専用賃貸住宅(高専賃)・・・国土交通省の管轄で、“共同住宅”です。

高齢者を受け入れる賃貸住宅という登録(それも任意で、開設前でも開設後でもOK)、有料老人ホームのように審査や協議はありません。
入居に際しての契約は“賃貸借契約”で、利用権方式は不可です。
尚、「適合高専賃」(事業者の責任で介護サービスが提供できる介護付高専賃)は、有料老人ホームの届出義務が不要となっております。

このページを書いている途中、20年以上も前のことを思い出しました。
老人ホームを建てたいという希望をお持ちのお客様と一緒に、関東まで老人ホームを見学に行ったことです。
当時から熱心な方はいたのですが、同じように見学に来ておられた方は現場を見て、介護方法・サービス内容など真剣に取り組んでおられました。
とてもじゃないが、生半可な気持ちでできる仕事ではないとつくづく感じました。

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2005.11 続・民間入札の弊害
2005.10 容積率・建ぺい率
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2005. 7 民間入札の弊害
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