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不動産マメ知識コーナー

 ”既存不適格”の建物2009.8


当初から建築基準法や都市計画法などに違反して建築されたもの「違法建築物」と呼びます。
それとは違って、建築時点では違法性はなかったのですが、その後に影響のある法令改正や変更など新たな規制ができて、現時点では不適格な建築物だとされるものを「既存不適格」建築物と称します。

「既存不適格」物件は使用するのに違法性はありませんが、購入時などに金融機関の融資を受ける場合は担保価値に問題ありとされることもありますし、(必ずそうだとは言えないが)融資額が考えていたより少ないケースも出てきます。
それでも購入した後は、そのまま使用していることに支障はありませんが、増改築や建替え等を行なう場合には、現状の法令に適合するように建築しなくてはならないので、工事費用や使用制限の規制などで大きな問題になることもあります。

例えばある中古マンションの場合、建築当初の容積率が300%だったとして、現在の容積率が200%に変更されていれば、建替え時に必要とされる床面積が確保できない可能性が出てきます。
また、建築基準法で定められた高さ制限や日影規制が当初はなかったのに、現状では規制がされていれば既存不適格物件になっているかもしれません。
また、用途地域はそうちょくちょく変わるものではありませんが、それ自体が元々あったものでもないこともこの機会に知っておきましょう

大阪市全域に新用途地域を指定されたのは昭和48年で、考えてみればついこの36年前のことです。
ついでに言えば、昭和45年以前は御堂筋は一方通行ではなかったわけですから、今ある風景も三十数年前とは全然違っていたのです。

最近で一番耳にする“既存不適格”の烙印を押されるケースは、“新耐震基準前の建築物”でしょう。昭和56年6月1日以降の建築物は建築基準法で新耐震基準に適合しているとされ、それ以前の建築物は「既存不適格」の扱いをされるので、何か悪いことでもいているような眼で見られることもあります。

改めてお伝えいたしますが、「既存不適格」物件は別に悪事を働いたものではありません。ただ、歳をとった建物で、時代遅れってことですから、人間にもいるでしょう、そんなひとが・・・えっ、誤解のないようお願いします!


※ご参考までに・その1

新耐震基準・・震度6〜7程度の地震で、建物が倒壊しないレベル。旧耐震基準は、震度5レベルをクリアーするレベルの建物とされています。

※ご参考までに・その2

既存不適格であろうが、違反建築物であろうが、未登記であろうが、火災保険の対象になっていた建物が火災にあえば、保険金は支払われます。

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