2009. 9 違約金の話
2009. 8 ”既存不適格”の建物
2009. 7 高齢者専用賃貸住宅(高専賃)
2009. 6 建築基準の緩和&強化(大阪市)
2009. 5 家賃保証会社
2009. 4 入札・バルク処理・相対取引
2009. 3 信託受益権:物件の購入
2009. 2 業界立ち話
2009. 1 不況下の不動産投資ー比較優位性あり!−
2008. 12 改正建築士法
2008. 11 マンション管理適正化法
2008. 10 利回りだけではない!収益不動産活用
2008. 9 不動産会社と株価
2008. 8 ローン特約の話
2008. 7 「中間省略登記」復活!
2008. 6 住宅瑕疵担保履行法
2008. 5 ”指値”の季節
2008. 4 分譲マンションの固定資産税評価額
2008. 3 旧法借地権
2008. 2 任意売却 ‐3つめの不動産市場‐
2008. 1 個人間の低額不動産売買
2007. 12 キャップレート
2007. 11 死亡事件のあった物件
2007. 10 住居表示と地番
2007. 9 レバレッジ効果の話
2007. 8 新BIS規制
2007. 7 未登記物件の税金
2007. 6 住宅ローンアドバイザー
2007. 5 収入印紙の話
2007. 4 登記済証(権利書)の紛失
2007. 3 立ち退き料
2007. 2 修繕費の認識度
2006.12〜2007.1 人口減少と不動産投資
2006. 11 保険的な収益不動産
2006. 10 10月は宅建資格試験
2006. 9 坪・帖・間・尺
2006. 8 住宅ローン金利上昇
2006. 7 法令遵守の功罪
2006.. 6 裁判所の不動産競売入札
2006. 5 土地取引価格情報公開について
2006. 4 地目(ちもく)
2006. 3 不動産広告と禁止用語
2006. 2 筆界特定制度
不動産マメ知識コーナー


 【抜き行為】2009.10.

論語の一文

子曰わく「君子は 義に諭(さと)り、小人は 利に諭る。」
孔子先生はおっしゃった。
「君子は、それが正しいか、正しくないかで物事を判断するが、小人は、利益がある
かないかですべてのことを判断する。」

孔子の「論語」から始まるなんて、ちょっと大袈裟?
不動産業者として最も腹の立つ“抜き行為”ですから、大上段に構えてみました。
景気が悪い昨今、どんな仕事でも大変だと思いますが、四苦八苦しながらでも生きていかなければならない大人の職業倫理のお話です。

≪抜き業者の手口≫

例えば物件の売却を(賃貸でも)知り合いの不動産業者を依頼し、その情報を得たある業者がその情報元の業者を通さずに取引を成就させることが“抜き行為”です。
もちろん、成就できない場合であってもその行為自体は“抜き行為”となります。
“抜き行為”は業界のルール違反行為ですが、問題の当事者の多くは仲介業者(同業者)です。(稀にエンドユーザーの場合もありますが)特に事業用物件の取引の場合、複数の不動産業者が介在している場合がよくありますし、金額も張りますので、“抜き行為”が起こりやすい環境にあると言えます。(右図の上段参照)

例えば、買い主側の値付業者が情報元の同業者を出し抜いて、表面上“抜き”を隠して取引をしようとするわけ為に、本来関係のない業者Yに依頼して、売主に直接アタックさせる方法をとったりします。(上図の下段参照)

念のために言っておきますが、これはセールステクニックのお話ではなくて、詐欺的手法です。

でも、売主自身が商道徳に律儀な人であれば、“抜き業者”が来ても元々依頼していた不動産業者にフィードバックされれば“抜き”は成立しません。
ところが、何の面識もない不動産業者であっても、「買主さんがいるんですが…」なんて言われると、「それじゃぁ、話を聞きましょうか…」とになりがちです。
でもそうなれば、”抜き“業者の思う壺、目的は物件を直接預かること、手数料が増えること…買主なんてそれからの話です。
そういう業者に大切な物件を安心して任していいのですか・・・

≪売主の責任も…≫

不動産業者が“抜き”に掛かる場合は、ルール違反を十分承知の上ですから、今後まともな商売ができなくなっても、損害賠償を請求されてもいいという覚悟でやっているのです。
※実際は、その覚悟もない、知識もない…
それでは売主や貸主に責任はないのだろうか。「専任媒介」「専属専任媒介」契約を結んでいる場合、依頼者は約定により違約金を支払うことになるし、「一般媒介」でもどこの不動産業者に依頼しているのかを明示、通知する内容だとすれば、違約金が発生する可能性があります。

“抜き”に関連しての四方山話

◆賃貸物件などで、貸主自身も『テナント募集中!06-●●●-●●●』と外壁に貼り出していることがあります。このような物件については、募集を依頼された業者がチラシやネット広告などで詳細に告知してしまうと、抜かれることを前提に営業しなくてはならなくなります。こういう場合の多くは、残念なことですが、中途半端な募集活動を行なわざるを得ません。

売主・貸主が1つの物件に対して、多数の不動産業者に仲介を依頼しているケースがあります。それを知った関係のない業者は、「それだったらうちも直に仲介させてもらおうとして、持ち主に直接アタックして元々の業者は“抜かれる”ことがあります。
多数の業者に依頼しても、仲介業者のモチベーションが下るだけで、情報を撒き散らすのは程々になさった方がいいと私は思います。
誠に嫌な経験でしたが、「専任媒介」を締結後3ヶ月経ったので、2〜3日後、更新の連絡を入れました。媒介契約が切れた翌日に(以前、当方から情報を渡していた)某大手不動産業者が、「買主がいるので・・・」と訪ねて来たらしい。これも新手の“抜き行為”です。


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