不動産マメ知識コーナー

 【”両手”と”片手”】2009.11.

衆院選挙前、民主党が政策集に記載した「不動産の仲介手数料を1社で売主、買主の双方から取る“両手取引”の原則禁止」について、(現実に民主党が政権を取ったわけですから、)今後どういう方向に進んでいくのか興味津々であります。

不動産業界では、売主から仲介の依頼を受けた不動産業者が自ら買主を見つけた場合、双方から仲介手数料を受け取りができるケースを“両手”と呼んでいます。
そして、売主側と買主側それぞれに仲介業者がいる場合は、それぞれの業者が依頼を受けた売主と買主から仲介手数料が支払われます。これを“片手”とか“分かれ”と呼んでいます。

◆問題は“利益相反”ではなく、“情報の囲い込み”です。◆

“両手取引の禁止”は、大手不動産仲介会社の株価を下げました。
そもそも何故上場している会社の株価を下げる要因になるのか?
理由は簡単、その大手不動産会社の仲介手数料の大半が“両手”だからです。

善いとか悪いとかじゃなくて、売主側の元付業者になることの多い大手業者、特に金融機関の系列業者は買主を見つけるのにわざわざ他業者に情報を公開しないことが多いというのが常識です。→※これを情報の囲い込みと言う。
だって、他業者と一線を画すると、収入が“両手”と“片手”では違うんですから…

一般的に中小零細業者は買主側、つまり購入希望者の依頼によって営業活動するケースが多いのですが、中小零細業者にとって“両手禁止”による影響はどう考えるべきなのか。
自分自身のことから言えば、仮に“両手の禁止”を額面通りに受け取ったとしても、さほど影響はなさそうだと思っています。
でも、大手と同じような営業形体を取っているフランチャイズの地場の仲介業者さんとか売主・買主と親密な関係を築き上げている老舗の不動産会社さんなどは、絶対に“分かれ“で商売しなくてはならないとなると多少なりともマイナスの影響が出そうな気がします。

前原国交大臣のインタビュー記事(ケンプラッツ)より
「両手取引原則禁止の意図と見直し理由について、『両手取引をしたいということで囲い込む問題が出てくる。そのことによって閉鎖的な市場があるということから、これが生まれたと聞いている。ただ、中小零細の不動産業者から相当なクレームが来た。』」
売主・買主への両手行為が利益相反じゃないのかと言うことよりも、一部の大手業者の行っている“情報の囲い込み”についてこそ問題の本質なのです。
“両手禁止”についての各種のコラムで
“両手”“利益相反”こそが問題の本質だとするものがありますが、これは理屈だけが先行した現場を知らない論評かと思います。


実際に両直(←売主・買主の両方から依頼を受けて仲介すること)で成約すれば儲かるのでしょうが、すごく神経を使いますし、すごく忙しいですので、仲介業者としては色な意味で“間違いや問題を起しやすい”状態となります。

「仲介業務の基本は“分かれ”で売主・買主の立場で成約すること」ということは実務上も間違いありません。


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