不動産マメ知識コーナー


 長期修繕計画】2010.2

新築でも中古でもマンションは“管理“が大事です。
ここでいうマンションとは分譲マンションのことを指していますが、賃貸マンションでも管理が重要なことに何ら変わりはありません。
長期修繕計画とは、どこを(箇所)、いつ(時期)、幾らくらい(費用)で修繕するのか計画することで、長期修繕計画は、25年以上から30年程度の将来範囲、中期修繕計画は5年程度までの将来について考えます。

また、長期修繕計画がない物件には、修繕積立金の算出根拠がないことになりますので、最近の分譲マンションには必ず長期修繕計画はあります。(注1)

その対象となる主要工事項目は、屋上防水工事・外壁塗装や補修工事・バルコニー塗装や補修工事・外部階段など鉄部塗装工事・給排水設備工事等があります。

いつもどこかの工事を行なっているマンションなんて住民にとって住みにくいでしょうから、各工事が一定の期間内で実施されるのが望ましいですね。

部位ごとの修繕時期の目安

部位

修繕の目安

外壁塗装工事

1015

躯体補修工事

1015

鉄部ペンキ塗替

35

 〃 取替工事

腐食の程度

屋上防水

1015

シーリング打

1015

給水ポンプ交換

810

給水管・排水管の更新

1525

※あくまでも一般的な参考年数です。

                  (注1)

さて修繕工事を行なう時期に修繕積立金だけでは資金が不足するということもあります。
その場合は、管理組合で協議して、各組合員(区分所有者)が一時金として費用負担するか、融資を受けるなどの方法を考えることになります。
また、一部の投資用マンションなどで毎月の修繕積立金が異常に低く抑えられている物件もあります。
もしそのような物件を購入しようと考えている方がいらっしゃったら特に気を付けてください。

修繕積立金は安ければ安いほど大規模修繕工事に不足が生じる可能性が高いからです。

で、運悪く大規模修繕工事の費用負担の時期に所有することになれば、計算していない大きな負担を覚悟しなくてはならないなんてこともあるかもしれませんよ。

 
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