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 【不動産証券化:負の遺産】2010.7

不動産バブル崩壊の影響が深刻なスペインの銀行、そのうちいつかくると言われている中国のバブル崩壊、危なっかしい金融商品に規制強化しょうとする米国など“金融不安”の根はいまだ世界中に存在しています。
日本の銀行は比較的健全だそうですが、1400兆円といわれる個人金融資産の多くは、設備投資に回らず、国債保有に傾注して市中に貸出しないというじゃないですか、えっ!貸出し先がないって?それって本当ですか?
もっとおカネを回して景気をよくして欲しいです。
今、不動産市場においても極めておカネの動きが悪いのですが、証券化で傷ついた損失がいったいどれくらいなのか?誰がどのくらい損をしているのか?そういうことが凄く判り難くなっていますね。
だとすると、損失額を確定することを先送りし続けているからではないのか?
そんな疑念を持っています…



営業マンの問題?……それだけじぁ〜ない!

金融庁は625日、大阪の高木証券に対し、不動産ファンドなど、流動性の低い有価証券の販売を71日から14日まで停止する行政処分を出した。

高木証券株式会社に対する検査結果に基づく勧告について(証券取引等監視委員会)
木証券株式会社に対する行政処分について(金融庁)

高木証券は損失リスクを十分説明せず、顧客にファンドを販売したことを受けて、証券取引等監視委員会から617日、この問題に関連し金融庁に同社の処分を勧告していました。
2週間の販売停止が一般人から見て納得の行くものかどうかよく分かりませんが、単に営業マンやその会社が客を騙したという問題だけではない、従来はなかったはずの“不動産と金融の絡み合い”から生まれた構造的な問題だということを読み取らなければなりません。

大証ヘラクレスの株式会社レイコフが上場廃止になったのは2008421日のことで、今では懐かしさを感じるニュースです。
あの頃、おカネの流れが変ったんでしょうね。
スルガコーポレーション、アーバンコーポレイション、クリード、リプラス…一世を風靡した不動産関連会社がつぎつぎ倒れました。
その株式会社レイコフの組成した不動産ファンド「レジデンシャル‐ONE」の販売を高木証券が行ない、その際に営業マンの大部分が顧客にリスクを説明せずに損失を与えたというのが今回行政処分になった事件です。
今回の事件を取り上げているニュースを見聞きすれば、その大元(商品)になっている私募ファンドの組成の仕組みが、現状の不動産売買市場とおカネの流動化を妨げている大きな要因が理解できます。

(注:下記参照…当該ファンド償還に係わる仕組み)

参考図の場合、40億円の物件価格が32億円に20%下落しても、(リスクの説明をしなかった)営業マンを通じて投資している顧客は▲20%だから100万円が80万円になっているイメージを持つ可能性が高いし、今後ファンドの最終償還までには不動産価格も持ち直すかもしれないし、ひょっとして急に反転して値上がりすることだってないとは限らないし。
今までやってきた“株式”投資だってそういう風にやってきましたからね…
ただ、物件価格40億円の内10億円を一般投資家、残り30億円を銀行からの借入で賄っている。儲かっても損しても、その構成比率によって一般投資家と銀行が案分しているなら話は簡単ですが、減価した場合、図のように銀行などが優先的に返済をしてもらえることになっていれば、話はややこしいことになります。
もし、元々40億円だった物件が32億円で売却ということになれば、その売却金額は全額銀行が回収して、一般投資家が出資した10億円は戻るべき資金は2億円しかないのです.
結果として、計算すると100万の投資が数十万円とか、もっと小額だったなんてことが起こる仕組みです。

※全ての私募ファンドが同じ仕組みではありません。

ファンド物件の購入は“駄目で元々“?

銀行や生保などの機関投資家だって30億円出資して3年経って30億円しか戻ってこなければ“資金運用”していることにはなりませんから、当然利益の出ない売却には消極的です。
最近、ファンドの所有している収益物件(一般的には信託受益権の物件)などを購入しようとして、価格交渉してもなかなか話がまとまらないという話が多いのですが、不成立に終わる原因はそんなところでしょう。


金融商品は売らなければ損失は確定しないという理屈がしっかりとあって、リファイナンス(ローンの付替え)して最終出口は先送りできるということです。
今回の事件は営業手法の問題としてニュースになりましたが、違う角度で見てみるとそれだけでは解決できない問題点を見ることができます。組成した不動産ファンド自体が破綻したり、ファイナンスが上手く付かなかったりすると、初めて隠れていた問題点が表面化したわけです。

私募ファンドと違い、J-REIT(上場不動産投資信託)は償還時期が決まっていないし、投資家のほうも、賃料が入りさえすれば、構成物件の入替にも気づかないくらい静かなものです。
資金は回り続けて配当はそれなりにありますし、売買も株式市場と同じく日常的にできますので、危険性はかなり低くなっています。

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