不動産マメ知識コーナー&FPなコーナー

 【不動産投資/借入金の功罪】   2010.9

不動産投資を自己資金100%で行なう人はごく僅かです。
私の知人のマンション投資家・富堂さんが、先日こういうことを言っていました。

「不動産投資は借入金でやっても儲からない!」と…

富堂さんは独身(←バツイチ)で子供はいません、親の家に住んでいるためローンもありません。
そして現在は、サラリーマンとして数年後に迫った定年後のことを真剣に考えている時期なのです。
“借入金“には当然“返済”が伴いますが、彼は「返済さえなければ儲かる」ということを言いたいのです。
・・・≪誰でもそうありたいですよね、そりぁ〜そうですよ^^)≫

でも富堂さんの言い分には教訓的ではありますが、教わるべき点もありますので、ここでご紹介したいと思います。
一般論として不動産投資に借入金を必要とする理由には次のようなものがあります。

借入金を利用ることにより、より大きな投資を行なうことができる。(レバレッジ効果)

借入金の金利が、投資物件の収益率より低ければ、そのギャップが儲けを生むことになる。

自己資金に対するリターンは、全額投資の場合より自己資金リターンとしては効率がいい。

★(個別に違いはありますが)借入金が節税効果(所得税・相続税)に効果をもたらす。

ところが、不動産は価格も変化しますし、固定資産税評価額や路線価も下がったり上がったり、家賃収入も購入時からずぅ〜と同じではありません。
いろいろ変化しますので、勿論、予想よりイイ場合もありますし、当初の思惑通り行かない場合もあるでしょう。
それぞれ原因がありますから、それはそれでしっかり対処しなければなりません。

話を戻しまして、先の富堂さんの言っていた「借入金を…」発言は、『借入金の金利が、投資物件の収益率より低ければ、そのギャップが儲けを生むことになる』の裏返しを経験した結果です。

不動産投資では、借入金の金利と投資物件の利回りの差を“イールドギャップ”と呼んでいます。

1990年代半ばまでは概ねそのイールドギャップがマイナスだったが、土地神話がパーフェクトだった頃で利回りが低くても売却が出れば儲かるし、そもそも価格が下らないという前提があったから利回りもへったくれもなかったんですから。
そんな楽しい時代が終わりかけていたころ、収益マンションを購入した富堂さんはその後、当初は有難かった“借入金”の存在を疎ましく感じるようになりました。
確か、今から15年位前だったからその物件の利回りと銀行金利は余り差がなかったですし、その後は物件の利回りが借入れ金利を下回ることがない時代になりました。
で、資金的に余裕のあった富堂さんは現金を突っ込んで債務を消し、そのまま物件を保有し続けていますが、その対処法は正しかったと思いますが、誰にでも真似のできることでもありません。

富堂さんが「不動産投資に借入金を使ってやっても儲からない!」から「返済さえなければ儲かる」という発言に至ったという理由が分かっていただけたと思います。
えっ、債務を消す資金がなかったらどうしたらいいかってですか?
う〜ん、そうならないようにしないといけませんね。幸い超低金利の状況ですから、余程のことがない限りは富堂さんのようにはならないでしょうけど、もしそのような問題に遭遇したら声を掛けてください。

【最近の状況】

大雑把にいうと、現在表面利回りが10パーセントとか9%とかあればれば、それなりにローンを組んでも、最終的には手元にはお金が残る状況です。
このような投資ができるのは、ひとえに低金利のおかげですが、利回りが10%もある優良物件には中々めぐり合えませんし、最近は金融機関も不動産融資の姿勢が厳しくなっています。
物件の購入者(=あなた)が金融機関から見て、お金を貸したくなる人(法人も)かどうかが決定的な要素ですね。
そして立地、建物の状況、テナント・入居者の確保に無理のない物件をお求め下さい!


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