【不動産マメ知識コーナー】 + 【FPなコーナー】

 【保険的な収益不動産   2006.11.

皆さんはアパート経営やマンション投資が生命保険や年金的役割を果たすといったセールストークを、一度はお聞きになったことがあると思います。

これは物件購入の際にローンを利用して、団体信用生命保険(注1:通称団信と言われています)に加入することにより、ローン返済途中で所有者が万が一の場合に残債は保険で支払われて帳消しになり、ご遺族には毎月家賃収入が入り、物件を売却すればまとまった金銭が手に入るというストーリーによるものです。

(注1)

各金融機関が、ローンの利用者をまとめて生命保険会社に申し込み、掛け金が安く、また加入時年齢による条件の差がないなどのメリットの多い保険です。

通常はローン金利に保険料が含まれているので、特別保険に入っている意識はありません。

仮に収益用不動産が“生命保険”や“個人年金”の役割を果たすとしても、本来の生命保険や年金は必要ないのでしょうか?
そんなことはありませんが、確かに生命保険・個人年金の見直しに影響を与えます。

従来は世帯主に万一のことがあった時の為に保険を掛けたのですが、現在のように長生きすることでの経済的リスクを考えてみて、老後の生活を公的年金だけでは不安だと考える人が多いようです。(注2)
ですから生保や銀行などでは“個人年金保険”“投資信託”など将来の安心感を期待させる商品を販売し、好調な営業成績を上げているわけです。

(注2)

生活保障は公的保障だけで十分13.7%』<公的保障と私的保障の両方が必要84.5%』

平成18年度「生命保険に関する全国実態調査」より

従来から生命保険の定番でした「定期付終身保険」では、亡くなれば“終身”部分で必ず遺族に保険金や葬式金が残せますし、“定期”部分で特に必要と思われる一定期間の死亡保険金を約束するものです。

また例えば、個人年金の「10年保証期間付終身年金」では、契約時に定めた年齢から生存している限り年金額が支払われ、保証期間中の10年間は生死にかかわらず年金が受け取れるというものです。

“生命保険”も“個人年金”も基本的な役目は、『死亡』時を一つの指標として作られています。

当然のことながら上記のような終身年金などでは、残された遺族の為には別途“生命保険”の加入が必要です

(表1)生命保険『必要加入額』の考え方《ご主人Aが亡くなり、妻が残る例として》

■Aさんの死亡保険金必要額

支出

(平均余命までの累計)

収入

(平均余命までの累計)

必要死亡保障額

(支出−収入=不足額)

生活費

住居費(賃貸)

子供の生活費

教育費

葬式費用

3600

3600

600

300

200

公的年金・遺族年金

死亡退職金

妻の収入

預貯金残高

4800

500

500

必要と思われる

死亡保険金

8300万円

5800万円

2500万円


■ある収益不動産所有者の死亡保険金算出方法

支出

(平均余命までの累計)

収入

(平均余命までの累計)

必要死亡保障額

(支出−収入=不足額)

生活費

住居費(賃貸)

子供の生活費

教育費

葬式費用

3600

3600

600

300

200

公的年金・遺族年金

死亡退職金

妻の収入

預貯金残高

4800

500

500

必要と思われる

死亡保険金

収益物件借入

〃 維持費

480

家賃収入

1800

8300万円

7600万円

700万円

★大まかな前提条件として、@税金を考慮しないA妻の余命を20年B収益物件の月額家賃当初10年間を10万円・その後10年間を5万円とするCその他詳細数値は一応の金額としますので、個別に算出お願いします。

■生命保険加入金額の目安について参考になるWEBは■http://www.jili.or.jp/knows_learns/q_a/life_insurance/life_insurance_q2.html

残された遺族が安定した賃料が確保できる収益物件を持っていれば、立派に“遺族年金”的役割を果たすことは間違いありません。
またそのような物件の、団体信用生命保険を考慮して必要な“生命保険・個人年金加入額”を算定すれば、毎年の保険料負担も軽減できるはずです。(表1)(注3)

その際には物件を売却して一時金を得るのか、物件を運用して毎月の賃料収入を得る方がいいのかを比べてみる必要はあります。

(注3)万一の場合の家族の必要生活資金に対する世帯主普通死亡保険金額の割合(充足率)

 

万一の場合の

必要生活資金@

世帯主平均加入

普通死亡保険金額A

充足率A/@

平成18年

6209万円

2033万円

32.7%

平成15年

6765万円

2322万円

34.3%

平成12年

7126万円

2524万円

35.4%

平成 9年

7113万円

2732万円

38.4%

平成 6年

7119万円

2681万円

37.7%

平成18年度「生命保険に関する全国実態調査」より