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2010.10 業界立ち話ー浪花節だよ人生はー
2010. 9 不動産投資/借入金の功罪
2010. 8 訂正印・捨印
2010. 7 不動産証券化:負の遺産
2010. 6 検査済証のない収益物件
2010. 5 小規模宅地等の特例見直し:相続税
2010. 3・4 売買:決済時の手続き
2010. 2 長期修繕計画
2010. 1 不動産屋の品格
2009. 12 マンション経営と消費税還付申告
2009. 11 ”両手”と”片手”
2009. 10 抜き行為
2009. 9 違約金の話
2009. 8 ”既存不適格”の建物
2009. 7 高齢者専用賃貸住宅(高専賃)
2009. 6 建築基準の緩和&強化(大阪市)
2009. 5 家賃保証会社
2009. 4 入札・バルク処理・相対取引
2009. 3 信託受益権:物件の購入
2009. 2 業界立ち話
2009. 1 不況下の不動産投資ー比較優位性あり!−
2008. 12 改正建築士法
2008. 11 マンション管理適正化法
2008. 10 利回りだけではない!収益不動産活用
2008. 9 不動産会社と株価
2008. 8 ローン特約の話
2008. 7 「中間省略登記」復活!
2008. 6 住宅瑕疵担保履行法
2008. 5 ”指値”の季節
2008. 4 分譲マンションの固定資産税評価額


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不動産マメ知識コーナー&FPなコーナー


 【恣意的な取引価格】   2010.11


   【恣意:わがまま・自分の思うままに振る舞う心・気ままな考えの意


■日銀の量的緩和策■

先月5日、日銀は新たな基金(5兆円規模…注)で市場に出回るお金の量を増やす金融政策を発表しました。

(注)資金の使い道

国 債

35000億円

企業が運転資金調達のコマーシャルペーパーや社債

1兆円

ETF(4500億円)・J-REIT(500億円)購入

5000億円

5兆円

デフレ退治に効果があるかどうか疑問視されていますが、人々や企業のデフレに対する影響は大変なものですからやってみることは大事です。
新たに買い入れる上場投資信託(ETF)と不動産投資信託(Jリート)は、国内の信託銀行に購入を委託し、東証株価指数(TOPIX)に連動するETFなども年内にも購入を始め1年間で合計5000億円購入する予定です。

これは考えてみれば凄いことですよ、だって頭から一年で5000億円買うことを決めているのですから。
それにREITの市場規模に対する割合が2%しかないそうで、効果を疑う向きも。
一般の市場原理とは違う発想での買いですから、恣意的な取引価格でしょう。
悪いことだとは思いませんが、自然な状態ではないです。
こんなことが長期化すれば副作用が出てくることは想像できますが・・・
まあ〜取り敢えず、やってみてからまた考えてくれれば!

■金融商品としての価格形成■

知り合いの不動産鑑定士の方から相場を聴かれることがありますよ。
不動産鑑定士の先生は不動産評価のプロではあるけれど、(殆んどの方は)実際に不動産取引を行なっているわけではないので、世俗的な相場観が判りにくいようです。
特に今の取引状況は決して活発とは言えませんから、以前から相場を聴かれることはよくありましたが、ベースになる取引事例自体が少ない状況では取引業者の相場観の必要性は高まっているとも言えるのではないでしょうか。
ところが、不動産の金融商品化が進んだ結果、比較的大規模な物件については物事を“東京“で判断・決定することになってしまいました。
その物件が大阪や神戸であっても、判断するのは“東京”で行なうことで、相場観(勘)に“ずれ”が生じているように感じることがあります。
売値や買値だけでなく、賃料相場や利回りも東京あたりの感覚とはかなり違うものです。
でも、“東京”発の金融力は絶大で、例えば地元の不動産業者が坪500〜600万円位だと思っているのが、データや理論で坪800900万円になったりもします。
また、大企業間の取引で帳簿価格や株価を意識した取引はいわゆる需給関係で決定される市場価格とは違った価格で取引されることがあります。
売主・買主が合意した価格ですから問題はありません。
それが恣意的な価格だったとしても…。
でも、それが取引事例として記録されると周辺の物件価格と掛け離れた“ずれ”が生じます。
不自然な状況が生まれ、目には見えない“東京”のお金の流れに沿ったかたちでないと物事が進まない状態に陥っているかのようです。
今、大阪市内の相場(住宅地以外)はそういう波に飲み込まれている感じで、相場がよく分からなくなっているように思いますが、これを”傍迷惑”と言い切れないところが不動産業者としての辛い所であります。(´‐`)


2008. 3 旧法借地権
2008. 2 任意売却 ‐3つめの不動産市場‐
2008. 1 個人間の低額不動産売買
2007. 12 キャップレート
2007. 11 死亡事件のあった物件
2007. 10 住居表示と地番
2007. 9 レバレッジ効果の話
2007. 8 新BIS規制
2007. 7 未登記物件の税金
2007. 6 住宅ローンアドバイザー
2007. 5 収入印紙の話
2007. 4 登記済証(権利書)の紛失
2007. 3 立ち退き料
2007. 2 修繕費の認識度
2006.12〜2007.1 人口減少と不動産投資
2006. 11 保険的な収益不動産
2006. 10 10月は宅建資格試験
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2006. 8 住宅ローン金利上昇
2006. 7 法令遵守の功罪
2006.. 6 裁判所の不動産競売入札
2006. 5 土地取引価格情報公開について
2006. 4 地目(ちもく)
2006. 3 不動産広告と禁止用語
2006. 2 筆界特定制度
2006. 1 重要事項説明
2005.12 路線価の3倍の土地
2005.11 続・民間入札の弊害
2005.10 容積率・建ぺい率
2005. 9 キャピタル狙いですか?収益還元法
2005. 8 「敷引き」と判決
2005. 7 民間入札の弊害
2005. 6 自社ビル 購入か賃貸かについて
2005. 5 ”節税”に「不動産投資」は有効か?
2005. 4 J‐REIT/大阪物件見聞録
2005. 3 信託受益権販売業者って何者?


2005. 2 税制と不動産の悩ましい関係
2005. 1 今年の不動産対策はディフェンス重視!
2004.12 固定資産税精算金と消費税
2004.11 敷地権と古年マンション
2004.10 売買取引の習慣、大阪と東京の違い

2004. 9 自宅マンションの収益力って何ですか?
2004. 8 金利と収益物件の関係
2004. 7 不動産と相続評価
2004. 6 修繕積立金
2004. 5 仲介手数料
2004. 4 立地・将来性と利回り
2004. 3 「道路」について
2004. 2 「すぐできる空室対策」
2004. 1 「短期賃貸借制度の廃止」の前評判は?
2003. 12 来春,消費税が変る!
2003. 11 ミスは何故起ったのか!
2003. 10 中古の収益用不動産の値踏み
2003. 9 土壌汚染対策法と土地取引
2003. 8 資産運用と不動産の位置付け
2003. 7 収益用不動産と減価償却について
2003. 6 不動産情報とインターネット検索
2003. 5 −ややこしいぞ!−瑕疵担保責任
2003. 4 何年たっても不良債権処理その3
2003. 3 賃貸マンション建設と経営について
2003. 2 不動産の値踏み…公的価格と時価
2003. 1 平成15年の不動産市況について
2002. 12 賃貸物件の原状回復の問題
2002. 11 事業用不動産を買い換える時
2002. 10 続・何年たっても不良債権処理
2002. 9  定期借家制度の動向
2002. 7  マンション投資は危ないのか!ペイオフ対策・年金になりえるのか!
2002. 6  何年たっても不良債権処理
2002. 4  売買契約前の重要書類について
2002. 2  利回りについて
2001. 12 収益物件取引きの現状
2001. 11 路線価について


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