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【不動産マメ知識コーナー＆ＦＰなコーナー】 競売物件」賃借人はどうなる？ 　２０１１．2 景気が悪くなると競売物件が増えます。 モラトリアム（支払猶予）法案の影響でそれなりに持ち堪える人も多いとは思いますが、それでも分譲マンションや建売住宅を購入するのに住宅ローンを組んで購入した人達のなかには減収や失業などで返済をギブアップする人もいるでしょうし、零細中小の会社経営者が会社の債務を個人保証した自宅なども法的処理の結果、競売物件になったりします。 そんな競売物件に入居している賃借人は、競売の新所有者とどういう関係になるのでしょうか？ 平成16年4月1日以降の賃貸物件の入居者（賃借人）は、“契約時点で抵当権が設定されていない場合”と“契約時点で抵当権が設定されている場合”で事情が大きく違ってきます。 契約時点で抵当権が設定されていない場合 賃貸契約はそのまま継続 契約時点で抵当権が設定されている場合 新所有者から「立ち退き請求」があれば、拒否できない。（猶予期間は最長６ヶ月） でも、殆んどの賃貸物件が何らかの抵当権が設定されているでしょうから、抵当権の設定されていない物件だけに絞って部屋を探すことは難しいことでしょう。 賃貸物件の重要事項説明や契約の時には、最新の“登記簿謄本”で「乙区」（抵当権設定について記載）を確認することだけはお忘れなく。 新しい大家さんと入居者では圧倒的に大家さんの立場が有利な制度です。 平成15年7月の法改正、翌年の4月から今のようなことになっています。 元々は「占有屋」排除のための法改正です。 競売を念頭に入居者として物件の占有者となり、新所有者はこの占有者と交渉して立退料を要求されるというストーリーで占有者が儲ける。 また、ややこしい占有者がいることで競売の参加者を少なくし、競売専門の関係者が目茶目茶安い金額で落せるようにします。 そういうことがないように今の制度ができたのですが、善良な賃借人が立ち退かせられることは真に不条理なことだと思うのですが。

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