不動産マメ知識コーナー

 修繕積立金、本当は2倍必要?2011.5.28

マンションのストック総数は約562万戸(平成21年末現在)、居住者数1,400万人で特に大都市ではごく一般的な住まいとなっています。
修繕積立金の当初月額が著しく低く設定すれば購入者からすれば買いやすく見えるし、投資用マンションであれば収支が良くなり利回りが高くなる。

ただそのことで、将来行なわれる修繕に際して工事費が不足するといった問題が発生します。
平成23年4月18日、国土交通省は、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や金額の目安を示し、修繕積立金額の判断材料を提供するための「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表しました。

日本で民間初の分譲マンションは「四谷コーポラス」(東京都新宿区)で、分譲主は日本開発株(日本信販の関連会社)で、昭和31年完成、総戸数28戸、設計施工:佐藤工業、エレベーターなしの5階建ての小規模物件ながら当時の分譲価格は3LDKで約230万円でした。

ちなみに国家公務員の初任給が8,700円だったそうですから高額です。

築55年ながら、現在も“住まい”として使用されているというから凄いもんです。
マンションは管理がちゃんとできればずっと住み続けられるという証拠です。


分譲マンションでは管理費・修繕積立金とセットで呼んでいることが多いし、金額も合計額は憶えていてもそれぞれが幾らかなのかは案外知らないものです。

そもそも、修繕積立金とは、マンション共用部分の大規模修繕工事を実施するための費用の積立金です。

そして管理費は、管理委託費や水道光熱費等、通常のマンション管理を行うために必要な月々の経常的な費用を賄うためのもので、管理員の人件費、清掃費、共用設備の保守維持費、公租公課などがあります。

国交省のガイドラインによれば、戸数が多いほど修繕積立金額は低くなる。また、20階以上の高層マンションは、外壁の改修に特殊な足場がいるため、割高になる。
機械式の駐車場があれば、さらに費用が必要ですし、長期の修繕計画に基づいて一定金額を各月均等に積み立てる方法(均等積立方式)と、一定期間ごとに積立金を増額する方法(段階増額積立方式)とでは「均等積立方式」を望ましいとしています。

でも現実の新築分譲マンションでは販売サイドの都合か、購入者も当初負担を減らしたい気持ちもあって、購入後に区分所有者の合意形成が必要となる「段階増額積立方式」が多いという問題があります。

東京の新築マンションの修繕積立金を例にとると、必要金額はその2倍必要となるらしい。

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