【不動産マメ知識コーナー】
人口減少と不動産投資
２００６．1２．〜２００７．１
不動産賃貸業は“借りる人”がいないと成り立ちませんから、日本の人口が減少し始めているということは物凄く大きな問題で、全体として“不動産投資”は曲がり角に来ているということになります。
数年前にオフィスビルが大量供給されるという時期がありました。
 そのときには、これからのインターネット時代には都心のオフィスに通勤する必要性が薄れるとか、まだまだ景気回復は本格的なものでないとかで、新聞・雑誌とかではかなりの空室が予想されていました。
実際は、大阪市内中心部の新築ビルはそれなりの家賃で満室に近い状態で稼動していますし、御堂筋や心斎橋の店舗などは今までの大阪の家賃相場では考えられないくらい高額なものになりました。
その反面、中心部でも築年数の古い物件や、メンテナンスの行き届いていない物件、最寄り駅から離れた物件などでは、空室状態が長い間続き、賃料を下げても殆んど引き合いもないようなことがあったことも事実です。
人口が減少するこれからは、収益用マンションや投資目的で所有されている賃貸物件もそういう本格的な二極化の時代に入って来そうです。
「人口の多いところ、人口の増えているところに不動産を所有する」
将来人口の予測をしている調査などでは、総人口が減少するなかで人々が大都市に集中し、反対に地方都市の人口が減少するというのが通説です。
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大阪府の人口および増加率の将来推計：2000〜2030年
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人口（1000人）
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年平均人口増加率（％）
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2000年
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2010年
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2020年
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2030年
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2000〜2005
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2010〜2015
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2020〜2025
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8,805
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8,673
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8,269
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7,661
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▲0.06
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▲0.04
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▲0.70
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「国立社会保障・人口問題研究所ホームページ」より
大阪府の場合は、将来人口の増加率は少しずつマイナスですが、今後も人口は東京都・神奈川県の次をキープしていて、2030年の推計でも愛知県や福岡県よりも人口は多いということのようです。（詳細は国立社会保障・人口問題研究所ＨＰ）
兎に角、常識的に考えてみて“不動産賃貸業”や“不動産投資”は人の多いところの方が有利ですから、『どうも元気がないと云われている大阪』でも不動産投資の環境から見ると“腐っても鯛”状態で、やっぱり値打ちはあるのです。
ここ数年、大阪市内はマンションブームで、ワンルームの一棟売マンションやファミリー向けの分譲マンションなどドンドン建築されています。
大阪市の推計人口結果によると、平成12年から7年連続人口増加（←平成7年阪神淡路大震災時の一時的な増加は除く）していて、平成18年10月1日の推計では2,635,420人が大阪市に住んでいますし、世帯数も増加しています。
ただ、1世帯あたりの人数はかなり減り続けていて、平成元年の2.54人と比べても平成18年では2.09人／世帯でかなり減少しています。
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年次
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Ｓ55年
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Ｓ60年
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Ｈ元年
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Ｈ7年
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Ｈ12年
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Ｈ18年
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世帯数
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938,541
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976,978
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1,038,353
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1,105,351
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1,169,621
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1,260,991
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1世帯当りの人員
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2.82
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2.70
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2.54
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2.35
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2.22
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2.09
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「人気のある物件は安くはないし、買うのも競争！」
もう少し大阪市の推計人口調査をよく見ると、同じ市内の中でもその増減に大きな違いがあるのがハッキリと分かります。
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順位
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平成17年〜18年
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人口増加数上位7区
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人口減少数上位7区
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区名
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増加数(人)
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区名
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減少数(人)
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１
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中央区
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２，４６６
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生野区
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▲１，５４９
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２
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北 区
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２，１３５
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西成区
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▲１，２２０
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３
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西 区
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２，０６９
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住之江区
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▲９６５
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４
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浪速区
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１，８０８
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東淀川区
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▲６５１
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５
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淀川区
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９２３
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旭 区
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▲５７６
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６
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都島区
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８８３
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大正区
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▲４６５
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７
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城東区
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６５６
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住吉区
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▲４５１
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この上位７位のランキングは平成16〜17年、平成15〜16年でも大きな変化はしていません。
先程の理屈から言うと、人口増加数の多い地域に物件を確保すれば良いということになるのですが、実際は地価相場や取引価格が強気なものになり購入価格が高額なものになるという弊害がでてきます。
勿論、入居する人の賃料もそれなりのものを期待してもいいのですが、それでも人気の物件は期待利回りがシビアな数値になります。
入居者確保の問題と、期待利回りの問題の折り合いをどうつけるかが問題なのは不動産投資の永遠のテーマです。
中心部の物件を買うことだけが、不動産投資の「命」ではありませんから・・・。
現在は勿論、将来も入居者確保が見込めそうなエリアで物件を地道に探しましょう。
単体で勝負できる物件は稀ですから、やっぱり、立地で選ぶのが基本だと思いますよ。
■ 中心部以外の収益物件でも、いい物件もあります…■
これまでは人の集まるエリアの物件について安心感があると書いていました。
ここからは例外についても触れておきます。
中心部でもなく、最寄り駅からも10分以上あるようなさほど便利でもないような立地にある賃貸マンションが案外面白いということがあります。
そういう物件は入居者さえ確保できれば、地価が安い分、購入価格は中心部の物件に比べて割安ですし、利回りも高めです。
ただ、購入者自身がその物件を検討するに際して、「土地勘」や「相場感」を持っていないと、買っていいものかどうかの見極めが難しいものです。
不動産屋さんの言いなりとか、知合いの伯父さんとか、人任せでは危険です。
ですからあまり知らない処で購入物件を検討するのは、辞めた方が無難です。
勿論、お金に余裕があって別に失敗しても、「どうってことないよ」って人は問題ありませんよ、自己責任ですから。
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