不動産マメ知識コーナー

 【年をまたぐ売買契約と引渡し 2011.12.25


不動産仲介業者にとっては、12月末は契約当事者にとって税務上の区切りの時期であるこので例年バタバタするものです。

例えば、譲渡した時点ではなく譲渡した年の1月1日時点において、所有期間が5年を超える場合を「長期譲渡(所得)」といい、5年以下の場合を「短期譲渡(所得)」という。
譲渡所得の税率が全然違うことはご存知の通りでしょう。
その場合、ちょうど5年を超えるか超えないかというときには、それぞれ購入した日と売却した日とがカギになる。

購入の日(取得日)は原則としてその不動産の引渡しを受けた日だが、売買契約締結日を取得日として申告することも認められる。同様に売却の日(譲渡日)は原則としてその不動産を相手側に引渡した日だが、こちらも特則として売買契約締結日とすることが認められる。
(相続により取得したものは、原則として、被相続人の取得した日から計算することになっています。)

平成24年度税制改正大綱(必ずしもこの通りになるとは限らないが、(←要注意)「特定の事業用不動産の買換えの特例」(注)の適用期限を延長することになりました。(法人税についても同様)

一点注意が必要な部分があって、「事務所等の一定の建築物等の敷地の用に供されているもののうち、その面積が300u以上のものに限定します。」とあるので、仮に該当物件が売買契約が年内行なわれていて、決済が来年の場合、売買契約の当事者の都合のよい時期を選択することは仲介業者としてアドバイスが必要です。

で、仲介業者がそういう知識がないとか、自らの報酬(仲介手数料)を早く欲しいとかで、話しを誘導するようでしたら申し訳ないがそんな不動産業者を選んだあなたの責任もないとは言えませんよ。

(注)国税庁HPより

個人が、事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等を譲渡して、一定期間内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産を取得し、その取得の日から1年以内に買換資産を事業の用に供したときは、一定の要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます譲渡益が非課税となるわけではありません。)。
これを、事業用資産の買換えの特例といいます。
この特例を受けますと、 売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、売った金額に20%を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。
売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に20%を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行い
ます。


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