不動産マメ知識コーナー

 【金融機関の融資基準】 2012.5.6

正直“逆風”ですよ。
年金資金の運用や、金融機関も貸付先に苦労していますし、確かにAIJ投資顧問の企業年金損失問題みたいなのが出てくる土壌がありますね。
そんな中で不動産投資だけが順調だなんて嘘でも言えませんよ。
どんな運用方法を選ぶにも、人と商品(物件)をちゃんと見極めないと駄目でしょう。

都市銀行など大手金融機関が不動産投資の融資に対して慎重なのには、現金が強いから、日銀が追加金融緩和しても、民間企業や一般消費者がお金を使わなければ、効果はありません。

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不動産投資家も、できるだけ手持資金を使わずに気に入った収益物件を手に入れようと考える人が増えていますね。

不動産融資というものをこちら側(購入者)とあちら側(金融機関)から、【担保評価】【与信】【変わる融資基準】の3つの要素から検証します。


【担保評価】

金融機関に融資申し込みをするときの第一関門が、担保評価です。
「物件の価値」にその金融機関独自の掛け目があって、融資限度額になります。

担保評価はどこの金融機関でも同じではありませんし、融資担当者や支店によっても異なりますから、よく「自分は此の位の金額なら借入れ可能だから・・」って思っていても、最近の傾向をみてみるとそう云う買主様は大方がご本人の期待する融資金額は不足するようです。

人には厳しく、他人には甘いのが世の常でございます。

【与信】

融資対象の不動産評価とは別に、融資申込者の法人や個人の信用評価を与信といいます。

法人であれば、決算内容やキャッシュフロー、個人であれば収入・支出を、そして法人・個人問わず現有している資産の内容が与信に影響します。


購入しようとしている不動産の利回りがそれ程でなかったとしても、節税効果や元々の収入に余裕があれば融資は楽です。
その反対の場合は、融資額はご本人が思っているほどでないこともありますが、これはあくまでその金融機関が判断することですから、意に反する場合でも仕方ありませんよ。

【変わる融資基準】

不動産投資のリスクとして、金融機関の融資基準の変化があります。

“リスク”って危険とか、マイナスとかじゃなくって、資産運用で言うところの“リスク”は、結果のバラツキ具合を意味します。つまり、マイナスの場合はもちろん、プラスになった場合も同じく「リスク」というのです。

不動産融資に対して厳しい目で審査する金融機関でも、景気が上向くなりその兆しが見られるとなると基準を変化させます。
従来、不動産担保評価の基準として利用されていた「固定資産税評価額」「路線価」なども、一時、「収益還元」(≒収益性)に取って代られた時期もありました。
最近では建物の「検査済証」の有無で融資の可否を決定したり、「建築年数」を盾に融資の期間を決めることが多いようです。

ここだけの話ですが、この基準も申込者の与信によって、かなり伸縮自由であってA氏は満額融資を受けれたのに、B氏は80%の融資しか承認されなかったりするから厄介です。
そうそう、金利も金融機関によって、「へぇー!」って言うほど違う場合もあります。

融資が厳しい時期には、結果として購入できる人や法人が少なくなります。

信用金庫や信用組合など中小金融機関には不動産融資に意欲的なところもありますので、物件探しだけでなく、金融機関の融資姿勢も見極めておくことが大事です。

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