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2008. 10 利回りだけではない!収益不動産活用
2008. 9 不動産会社と株価
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2008. 6 住宅瑕疵担保履行法
2008. 5 ”指値”の季節
2008. 4 分譲マンションの固定資産税評価額

★これより前のコラムはこのページの一番下にあります!
不動産マメ知識コーナー

 

【金融機関の融資基準】

 2012.5.6


正直“逆風”ですよ。
年金資金の運用や、金融機関も貸付先に苦労していますし、確かにAIJ投資顧問の企業年金損失問題みたいなのが出てくる土壌がありますね。
そんな中で不動産投資だけが順調だなんて嘘でも言えませんよ。
どんな運用方法を選ぶにも、人と商品(物件)をちゃんと見極めないと駄目でしょう。

都市銀行など大手金融機関が不動産投資の融資に対して慎重なのには、現金が強いから、日銀が追加金融緩和しても、民間企業や一般消費者がお金を使わなければ、効果はありません。

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不動産投資家も、できるだけ手持資金を使わずに気に入った収益物件を手に入れようと考える人が増えていますね。


不動産融資というものをこちら側(購入者)とあちら側(金融機関)から、【担保評価】【与信】【変わる融資基準】の3つの要素から検証します。



【担保評価】

金融機関に融資申し込みをするときの第一関門が、担保評価です。
「物件の価値」にその金融機関独自の掛け目があって、融資限度額になります。

担保評価はどこの金融機関でも同じではありませんし、融資担当者や支店によっても異なりますから、よく「自分は此の位の金額なら借入れ可能だから・・」って思っていても、最近の傾向をみてみるとそう云う買主様は大方がご本人の期待する融資金額は不足するようです。

人には厳しく、他人には甘いのが世の常でございます。


【与信】

融資対象の不動産評価とは別に、融資申込者の法人や個人の信用評価を与信といいます。

法人であれば、決算内容やキャッシュフロー、個人であれば収入・支出を、そして法人・個人問わず現有している資産の内容が与信に影響します。


購入しようとしている不動産の利回りがそれ程でなかったとしても、節税効果や元々の収入に余裕があれば融資は楽です。
その反対の場合は、融資額はご本人が思っているほどでないこともありますが、これはあくまでその金融機関が判断することですから、意に反する場合でも仕方ありませんよ。


【変わる融資基準】

不動産投資のリスクとして、金融機関の融資基準の変化があります。

“リスク”って危険とか、マイナスとかじゃなくって、資産運用で言うところの“リスク”は、結果のバラツキ具合を意味します。つまり、マイナスの場合はもちろん、プラスになった場合も同じく「リスク」というのです。

不動産融資に対して厳しい目で審査する金融機関でも、景気が上向くなりその兆しが見られるとなると基準を変化させます。
従来、不動産担保評価の基準として利用されていた「固定資産税評価額」「路線価」なども、一時、「収益還元」(≒収益性)に取って代られた時期もありました。
最近では建物の「検査済証」の有無で融資の可否を決定したり、「建築年数」を盾に融資の期間を決めることが多いようです。

ここだけの話ですが、この基準も申込者の与信によって、かなり伸縮自由であってA氏は満額融資を受けれたのに、B氏は80%の融資しか承認されなかったりするから厄介です。
そうそう、金利も金融機関によって、「へぇー!」って言うほど違う場合もあります。

融資が厳しい時期には、結果として購入できる人や法人が少なくなります。

信用金庫や信用組合など中小金融機関には不動産融資に意欲的なところもありますので、物件探しだけでなく、金融機関の融資姿勢も見極めておくことが大事です。

2008. 3 旧法借地権
2008. 2 任意売却 ‐3つめの不動産市場‐
2008. 1 個人間の低額不動産売買
2007. 12 キャップレート
2007. 11 死亡事件のあった物件
2007. 10 住居表示と地番
2007. 9 レバレッジ効果の話
2007. 8 新BIS規制
2007. 7 未登記物件の税金
2007. 6 住宅ローンアドバイザー
2007. 5 収入印紙の話
2007. 4 登記済証(権利書)の紛失
2007. 3 立ち退き料
2007. 2 修繕費の認識度
2006.12〜2007.1 人口減少と不動産投資
2006. 11 保険的な収益不動産
2006. 10 10月は宅建資格試験
2006. 9 坪・帖・間・尺
2006. 8 住宅ローン金利上昇
2006. 7 法令遵守の功罪
2006.. 6 裁判所の不動産競売入札
2006. 5 土地取引価格情報公開について
2006. 4 地目(ちもく)
2006. 3 不動産広告と禁止用語
2006. 2 筆界特定制度
2006. 1 重要事項説明
2005.12 路線価の3倍の土地
2005.11 続・民間入札の弊害
2005.10 容積率・建ぺい率
2005. 9 キャピタル狙いですか?収益還元法
2005. 8 「敷引き」と判決
2005. 7 民間入札の弊害
2005. 6 自社ビル 購入か賃貸かについて
2005. 5 ”節税”に「不動産投資」は有効か?
2005. 4 J‐REIT/大阪物件見聞録
2005. 3 信託受益権販売業者って何者?


2005. 2 税制と不動産の悩ましい関係
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2004.12 固定資産税精算金と消費税
2004.11 敷地権と古年マンション
2004.10 売買取引の習慣、大阪と東京の違い

2004. 9 自宅マンションの収益力って何ですか?
2004. 8 金利と収益物件の関係
2004. 7 不動産と相続評価
2004. 6 修繕積立金
2004. 5 仲介手数料
2004. 4 立地・将来性と利回り
2004. 3 「道路」について
2004. 2 「すぐできる空室対策」
2004. 1 「短期賃貸借制度の廃止」の前評判は?
2003. 12 来春,消費税が変る!
2003. 11 ミスは何故起ったのか!
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2003. 5 −ややこしいぞ!−瑕疵担保責任
2003. 4 何年たっても不良債権処理その3
2003. 3 賃貸マンション建設と経営について
2003. 2 不動産の値踏み…公的価格と時価
2003. 1 平成15年の不動産市況について
2002. 12 賃貸物件の原状回復の問題
2002. 11 事業用不動産を買い換える時
2002. 10 続・何年たっても不良債権処理
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2002. 2  利回りについて
2001. 12 収益物件取引きの現状
2001. 11 路線価について


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