2006.12〜2007.1 人口減少と不動産投資
2006.11 保険的な収益不動産
2006.10 10月は宅建資格試験
2006. 9 坪・帖・間・尺
2006. 8 住宅ローン金利上昇
2006. 7 法令遵守の功罪
2006.  6 裁判所の不動産競売入札
2006.  5 土地取引価格情報公開について
2006. 4 地目(ちもく)
2006. 3 不動産広告と禁止用語
2006. 2 筆界特定制度
2006. 1 重要事項説明
2005.12 路線価の3倍の土地
2005.11 続・民間入札の弊害
2005.10 容積率・建ぺい率
2005. 9 キャピタル狙いですか?収益還元法
2005. 8 「敷引き」と判決
2005. 7 民間入札の弊害
2005. 6 自社ビル 購入か賃貸かについて
2005. 5 ”節税”に「不動産投資」は有効か?
2005. 4 J‐REIT/大阪物件見聞録
2005. 3 信託受益権販売業者って何者?
2005. 2 税制と不動産の悩ましい関係
2005. 1 今年の不動産対策はディフェンス重視!
2004.12 固定資産税精算金と消費税
2004.11 敷地権と古年マンション
2004.10 売買取引の習慣、大阪と東京の違い
2004. 9 自宅マンションの収益力って何ですか?
2004. 8 金利と収益物件の関係
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2004. 7 不動産と相続評価
2004. 6 修繕積立金
2004. 5 仲介手数料
2004. 4 立地・将来性と利回り
2004. 3 「道路」について
2004. 2 「すぐできる空室対策」
2004. 1 「短期賃貸借制度の廃止」の前評判は?
2003.12 来春,消費税が変る!
2003.11 ミスは何故起ったのか!
2003.10 中古の収益用不動産の値踏み
2003. 9 土壌汚染対策法と土地取引
2003. 8 資産運用と不動産の位置付け
2003. 7 収益用不動産と減価償却について
2003. 6 不動産情報とインターネット検索
2003. 5 −ややこしいぞ!−瑕疵担保責任
2003. 4 何年たっても不良債権処理その3
2003. 3 賃貸マンション建設と経営について
2003. 2 不動産の値踏み…公的価格と時価
2003. 1 平成15年の不動産市況について
2002. 12 賃貸物件の原状回復の問題
2002. 11 事業用不動産を買い換える時
2002. 10 続・何年たっても不良債権処理
2002. 9  定期借家制度の動向
2002. 7  マンション投資は危ないのか!ペイオフ対策・年金になりえるのか!
2002. 6  何年たっても不良債権処理
2002. 4  売買契約前の重要書類について
2002. 2  利回りについて
2001. 12 収益物件取引きの現状
2001. 11 路線価について

【不動産マメ知識コーナー】 

 【修繕費の認識度2007.2.

去年の話ですが、築年数の経った一棟売マンションの売却を依頼受けて、売主様と売却価格の打合せをした時のことです。売出価格の値踏みは、現状の相場感や、“値切りしろ”をどの程度見込むかという点、購入後の修繕費やリフォーム費用を考慮して売主に提示しています。

希望価格

±

相場感調整

値切りしろ

修繕リフォーム費

売出価格

仮に1億円で売れる物件だとしても、修繕費等で200万円必要なことが予め判っていたら、買主はその分差し引いて値交渉するものです。

売買の詰めの段階ではこの費用が、売主・買主にとってすごく微妙な金額になることがありますので、どちらにしても私は初めにこの費用の話をしておく方がイイと思っています。

※売主も買主も修繕費用の必要性は判っているものですが、どちらが負担するかによってその差は結構大きなのもにも感じるものです。

最近の売り物件は既に不動産業者が購入して、修繕なりリフォームをして購入時点で空室だった部屋にも入居者を確保して、商品化している物件が多数ありますが。ところが、その時の売主様はそのことをなかなか理解していただけなくって、「それは買主の都合で、売主には関係ない!」って言う理屈なのでした。(勿論、そうですが…)
よくある話なのですが、意外と分かってもらうのに苦労することあります。

区分マンションでも一棟マンション・ビルでも、築10年位からボチボチ大規模修繕の費用が気になってくるものです。

大規模修繕とは具体的には、屋上防水・給排水管の状況確認と取替え、外壁・共用部の補修や塗装などです。

緊急を要する箇所はその時に対処しているはずですが、投資用のマンションなど自分が住んでいない物件は関心がどことなく薄くなりがちで、売却する時もその後の修繕費用などすでに頭にない状態ということが多いのです。

もし年に1020万円と積み立てていたとしても、10年経てば100万〜200万円になりますので、小規模の一棟マンションなら大よそ必要な修繕費用を賄えるはずです。
借家業の家主さんでも、そういう意識は以外とお持ちでない方が多いのです。

区分マンションでは、修繕積立金は毎月支払っていますので、大規模修繕工事の際はそれで全部もしくは大部分賄えるはずでしょうから、あまり気にはなりませんが、一棟の所有者はそうはいきません。

建物は手入れしないと傷みますし、希望賃料を確保することが年々難しくなってきますので、積み立てておくなどの意識は持ちたいものです。

(注)区分収益マンションの注意

売主が管理費・修繕積立金を滞納してその物件を買ってしまったら、買主はその支払い義務を継承することになります。

競売物件などではよくあることですが、稀に一般の売買取引にも登場することがあります。

また購入後、大規模修繕工事を行うことが決定して、従来の積立金だけでは補えない場合、多額の一時金を用意しなくてはならない場合もあります。

勿論、購入後に管理組合で決定した場合以外や、管理組合で検討中なのに、売主が隠していたり、仲介業者が説明した「重要事項説明書」に記載されていない場合はその責任を追及しなくてはならないでしょう。


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