収益不動産　事業用不動産　　不動産売買　テナント募集 　　南森町不動産  失敗しない不動産投資と不動産業界基礎知識      南森町不動産/ブログ版　開設致しました！ http://minamimorimachi.net

【不動産マメ知識コーナー】 　築年数の古い収益物件 2013.4.29　 昨年から今年にかけて、不動産業界では“物件がない”という状況が続いています。 当初は、モラトリアム法が切れる前の静けさなんだろうかとも思っていたのですが、アベノミクす効果で株が上がって、次は不動産だなんて話しが・・買い手は沢山なのに買う物件がない奇妙な状況が続いています。 収益物件に限らず、おしなべて売り物件が少ない昨今なのですが、一部の信金・信組が１３％とか、１５％廻る高利回り物件に満額に近い融資をすることから、古年収益マンションの取引が目立ちます。 古年物件は返済額と管理費用を当初から見積もる必要があることと、いわゆる遵法性に劣る物件の可能性が高い物件だということが懸念材料となります。 ■  キャッシュフロー■ 表面利回りが１３％とか１５％あっても、支出が多ければ結果は面白くありません。 とくに古年物件の場合の融資期間は、建物の残存年数が影響して、20年・30年とローンが組めないケースがありますし、古年物件に融資する場合は少し金利も高い場合もありますので、折角の高収益も返済金で食い潰す結果であれば、折角の努力も水の泡となってしまいます。 ■  遵法性に劣る物件■ 最近でこそ、各金融機関も建物の検査済証の有無をうるさく言うようになりましたが、少なくとも20年前まではそんなことは問題はありませんでした。 とすれば、築20年経った物件は検査済証のある建物自体が少ないということです。 こういう物件を遵法性に劣るというのですから、厄介ですが、要は程度問題です。 建物の1階をガレージにして建築確認を取って、完成したら店舗にして賃貸するっていう場合はまだ可愛いケースです。でも、4階建ての建築確認で、完成したら5階建てで、その上の屋上にプレハブの部屋を作ってたなんていうのは可愛くありませんよ！ ★  ハイリスク・ハイリターン★ 古年物件は不動産投資に慣れていない方にはお勧めできません。 プロ向きの世界です。 立地・収益性・採算・金融機関との折衝・（賃貸）客付業者や管理業者、場合によって建築業者などと人任せにせずにちゃんとリードできることが必要だからです。 上手くいけば人並み以上に儲かるし、万が一の場合は（思いの他の）持ち出しも覚悟しなくてはならないからです。 余談ですが、例えば親から引き継いで借家をお持ちの方の物件が接道義務を満たさない敷地であるとします。 一度解体すると同じ物が建てられない可能性がある場合は、とりあえず更地にしようなんて考えないで、新築並みに費用が掛かったとしても書類上は増改築にしてそのまま収益を守ることも考えた方がいい場合がありますね。 また、建築した当時の用途地域が今とは違うとか、（大阪市では今年から計画道路の見直しがなされていて、）都市計画道路の線引きがなされていた地域でも、その制約から逃れて2階建てしか建てれなかったのに一気に4階建てが可能になったなんて話しもありますので、思い込みだけで進まずに、現状をよく調べてみる必要があります。 ご用心下さい！

お問合せ・ご相談は、お気軽にご連絡下さい。  お電話でのお問い合わせは 　06-6360-9791