2013 .3.17 航空法による建築物等の高さ制限
2013. 1.31 2013与党税制改正大綱と不動産
2012.11.11 物件情報はどこで手に入れる?
2012.10.14 「契約の履行の着手」って何?
2012.8..5 不動産コンサルティング技能登録者新名称募集
2012.7.16 業界立ち話 その2
2012.6.10 宅建業者数減少と景気動向
2012. 5. 6 金融機関の融資基準
2012. 3.25 下落幅縮小:大阪の公示地価
2012. 2. 5 空き家問題
2011.12.25 年をまたぐ売買契約と引渡し
2011.11.13 TPPと不動産業者
2011.8.1 店舗の家賃は3日で稼ぐ
2011.7.18 耐震・免震・制震
2011.5.28 修繕積立金、本当は2倍必要?
2011.4.24 礼金一部返還の判決
2011. 3 更地渡し 
2011. 2 競売物件:賃借人はどうなるの…
2011. 1 モラトリアム法案と不動産市況

2010.12 ”所得二極化”と不動産投資
2010.11 恣意的な取引価格
2010.10 業界立ち話ー浪花節だよ人生はー
2010. 9 不動産投資/借入金の功罪
2010. 8 訂正印・捨印
2010. 7 不動産証券化:負の遺産
2010. 6 検査済証のない収益物件
2010. 5 小規模宅地等の特例見直し:相続税
2010. 3・4 売買:決済時の手続き
2010. 2 長期修繕計画
2010. 1 不動産屋の品格
2009. 12 マンション経営と消費税還付申告
2009. 11 ”両手”と”片手”
2009. 10 抜き行為
2009. 9 違約金の話history
2009. 8 ”既存不適格”の建物
2009. 7 高齢者専用賃貸住宅(高専賃)
2009. 6 建築基準の緩和&強化(大阪市)
2009. 5 家賃保証会社
2009. 4 入札・バルク処理・相対取引

★これより前のコラムはこのページの一番下にあります!
不動産マメ知識コーナー

 

【築年数の古い収益物件】2013.4.29

昨年から今年にかけて、不動産業界では“物件がない”という状況が続いています。
当初は、モラトリアム法が切れる前の静けさなんだろうかとも思っていたのですが、アベノミクす効果で株が上がって、次は不動産だなんて話しが・・買い手は沢山なのに買う物件がない奇妙な状況が続いています。

収益物件に限らず、おしなべて売り物件が少ない昨今なのですが、一部の信金・信組が13%とか、15%廻る高利回り物件に満額に近い融資をすることから、古年収益マンションの取引が目立ちます。
古年物件は返済額と管理費用を当初から見積もる必要があることと、いわゆる遵法性に劣る物件の可能性が高い物件だということが懸念材料となります。

  キャッシュフロー■

表面利回りが13%とか15%あっても、支出が多ければ結果は面白くありません。

とくに古年物件の場合の融資期間は、建物の残存年数が影響して、20年・30年とローンが組めないケースがありますし、古年物件に融資する場合は少し金利も高い場合もありますので、折角の高収益も返済金で食い潰す結果であれば、折角の努力も水の泡となってしまいます。

  遵法性に劣る物件■

最近でこそ、各金融機関も建物の検査済証の有無をうるさく言うようになりましたが、少なくとも20年前まではそんなことは問題はありませんでした。
とすれば、築20年経った物件は検査済証のある建物自体が少ないということです。

こういう物件を遵法性に劣るというのですから、厄介ですが、要は程度問題です。
建物の1階をガレージにして建築確認を取って、完成したら店舗にして賃貸するっていう場合はまだ可愛いケースです。でも、4階建ての建築確認で、完成したら5階建てで、その上の屋上にプレハブの部屋を作ってたなんていうのは可愛くありませんよ!

  ハイリスク・ハイリターン★

古年物件は不動産投資に慣れていない方にはお勧めできません。

プロ向きの世界です。

立地・収益性・採算・金融機関との折衝・(賃貸)客付業者や管理業者、場合によって建築業者などと人任せにせずにちゃんとリードできることが必要だからです。
上手くいけば人並み以上に儲かるし、万が一の場合は(思いの他の)持ち出しも覚悟しなくてはならないからです。

余談ですが、例えば親から引き継いで借家をお持ちの方の物件が接道義務を満たさない敷地であるとします。
一度解体すると同じ物が建てられない可能性がある場合は、とりあえず更地にしようなんて考えないで、新築並みに費用が掛かったとしても書類上は増改築にしてそのまま収益を守ることも考えた方がいい場合がありますね。

また、建築した当時の用途地域が今とは違うとか、(大阪市では今年から計画道路の見直しがなされていて、)都市計画道路の線引きがなされていた地域でも、その制約から逃れて2階建てしか建てれなかったのに一気に4階建てが可能になったなんて話しもありますので、思い込みだけで進まずに、現状をよく調べてみる必要があります。

ご用心下さい!

2009. 3 信託受益権:物件の購入
2009. 2 業界立ち話
2009. 1 不況下の不動産投資ー比較優位性あり!−
2008. 12 改正建築士法
2008. 11 マンション管理適正化法
2008. 10 利回りだけではない!収益不動産活用
2008. 9 不動産会社と株価
2008. 8 ローン特約の話
2008. 7 「中間省略登記」復活!
2008. 6 住宅瑕疵担保履行法
2008. 5 ”指値”の季節
2008. 4 分譲マンションの固定資産税評価額
2008. 3 旧法借地権
2008. 2 任意売却 ‐3つめの不動産市場‐
2008. 1 個人間の低額不動産売買
2007. 12 キャップレート
2007. 11 死亡事件のあった物件
2007. 10 住居表示と地番
2007. 9 レバレッジ効果の話
2007. 8 新BIS規制
2007. 7 未登記物件の税金
2007. 6 住宅ローンアドバイザー
2007. 5 収入印紙の話
2007. 4 登記済証(権利書)の紛失
2007. 3 立ち退き料
2007. 2 修繕費の認識度
2006.12〜2007.1 人口減少と不動産投資
2006. 11 保険的な収益不動産
2006. 10 10月は宅建資格試験
2006. 9 坪・帖・間・尺
2006. 8 住宅ローン金利上昇
2006. 7 法令遵守の功罪
2006.. 6 裁判所の不動産競売入札
2006. 5 土地取引価格情報公開について
2006. 4 地目(ちもく)
2006. 3 不動産広告と禁止用語
2006. 2 筆界特定制度
2006. 1 重要事項説明
2005.12 路線価の3倍の土地
2005.11 続・民間入札の弊害
2005.10 容積率・建ぺい率

2005. 9 キャピタル狙いですか?収益還元法
2005. 8 「敷引き」と判決
2005. 7 民間入札の弊害
2005. 6 自社ビル 購入か賃貸かについて
2005. 5 ”節税”に「不動産投資」は有効か?
2005. 4 J‐REIT/大阪物件見聞録
2005. 3 信託受益権販売業者って何者?
2005. 2 税制と不動産の悩ましい関係
2005. 1 今年の不動産対策はディフェンス重視!
2004.12 固定資産税精算金と消費税
2004.11 敷地権と古年マンション
2004.10 売買取引の習慣、大阪と東京の違い

2004. 9 自宅マンションの収益力って何ですか?
2004. 8 金利と収益物件の関係
2004. 7 不動産と相続評価
2004. 6 修繕積立金
2004. 5 仲介手数料
2004. 4 立地・将来性と利回り
2004. 3 「道路」について
2004. 2 「すぐできる空室対策」
2004. 1 「短期賃貸借制度の廃止」の前評判は?
2003. 12 来春,消費税が変る!
2003. 11 ミスは何故起ったのか!
2003. 10 中古の収益用不動産の値踏み
2003. 9 土壌汚染対策法と土地取引
2003. 8 資産運用と不動産の位置付け
2003. 7 収益用不動産と減価償却について
2003. 6 不動産情報とインターネット検索
2003. 5 −ややこしいぞ!−瑕疵担保責任
2003. 4 何年たっても不良債権処理その3
2003. 3 賃貸マンション建設と経営について
2003. 2 不動産の値踏み…公的価格と時価
2003. 1 平成15年の不動産市況について
2002. 12 賃貸物件の原状回復の問題
2002. 11 事業用不動産を買い換える時
2002. 10 続・何年たっても不良債権処理
2002. 9  定期借家制度の動向
2002. 7  マンション投資は危ないのか!ペイオフ対策・年金になりえるのか!
2002. 6  何年たっても不良債権処理
2002. 4  売買契約前の重要書類について
2002. 2  利回りについて
2001. 12 収益物件取引きの現状
2001. 11 路線価について


戻る