2009. 11 ”両手”と”片手”
2009. 10 抜き行為
2009. 9 違約金の話
2009. 8 ”既存不適格”の建物
2009. 7 高齢者専用賃貸住宅(高専賃)
2009. 6 建築基準の緩和&強化(大阪市)                                 
2009. 5 家賃保証会社
2009. 4 入札・バルク処理・相対取引

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不動産マメ知識コーナー

 レントロール  2013.8.13


収益物件の現状の賃借人の賃貸条件を一覧表にしたものを言います。

一般に家賃表とか、入居状況一覧とか色々な言い方をしていますが、いわゆる“ファンド”が登場してからはなぜか“レントロール”ってカタカナ表現がよく使われるようになりました。
部屋番号、広さや間取り、家賃、共益費、敷金や礼金、契約日・契約期間等の契約条件が記されている他、賃借人の属性が記載されていることもあります。
その形式に決まったものはありませんが、収益用不動産(マンション・オフィス・店舗を問わず)の購入を検討するには必要不可欠な売主からの提供資料です。

収益物件は、賃借人がいないと只の空間ですから、レントロールを読むことはとっても重要です。

某銀行などでは、融資の審査途中でレントロールに嘘がないかどうか調べるため、各賃貸借契約書を全部提出するなどして審査するっていう話もあるくらいです。(←嘘をつくって人もいるということです・・)

賃料のばらつき

階数や部屋の広さが同じなのに賃料にばらつきが無いかどうか?ばらつきがあり、新しい入居者の賃料が大きく下がっている場合は、古くから入居している人に比べて最近賃料が下がっているということになります。マンションなどでは、新築の時が賃料が高く取れるし、築年数を経ると賃料は低下傾向になると言われています。

        敷金・礼金と返還債務の問題

新しい入居者の敷金の月数が減っている場合は入居者募集に苦戦していることが考えられます。

最近では、礼金だけの募集も増えていて、リスクヘッジのために家賃保証会社に加入を条件にしている物件が大半です。

入居者の属性

安定した賃貸付けを期待できるかどうかは、現在の入居者の属性を見てみると判ります。大手の大学生が多いとこの先も同様の入居者が期待できそうですし、社会人とか女性が多いのならそれはそれで安心感をもたらしてくれますが、どうも水商売関係や外国人ばかりの入居者では管理面で一抹の不安を持つ方もいらっしゃるでしょう。(買主がプロであったり、特にそんなのは気にしていないという方もいらっしゃいますが・・)

1棟借り上げ

不動産業者の賃料保証契約物件や社宅などの借り上げ物件は契約終了時で一気に退去してしまう可能性も無いとは言えません。その場合の、次なる募集と入居者確保ができるかどうか予想して検討しなければなりません。

数は少ないのですが、悪質な売主は、物件を高く売るために無理矢理入居させているケースもあります。中には、知人や親類を無理矢理入居させていたり、適当にフリーレントで入居させていたりする場合があり、物件購入後に一斉に退去したりする嘘みたいな話しもありますので、レントロールのみならず物件の良し悪しを見極めて下さい.。