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不動産PER  2015.10.18

“不動産PER”は、株式投資の際に、株価の目安となる株価収益率(PER)の考え方を、不動産投資に応用した考え方です。

株価収益率:PERの計算式は「株価÷1株当り利益」ですが、この式の分子を「時価総額」に置き換えますと,分母は「純利益」となり、つまりPER=時価総額÷純利益です。

 不動産PER=物件価格÷物件の年間家賃総額

 身近なところで例えれば、ある分譲マンションを賃貸で貸し出した場合に、何年で購入価格を回収できるかを計算するものです。

株価でも不動産でもPERの数値が大きいほど割高、小さいほど割安、ということになります。

「東京カンテイ」によると近畿圏のマンションPERは・・・    

2014年の新築マンションPERは近畿圏平均で24.38と、昨年から0.44ポイント上昇(悪化)し、収益性は2012年と同程度まで低下した。平均賃料(70平米換算)は121,524円(前年比+2.0%)と上昇、新築マンションの平均価格(70平米換算)も3,474万円(同+3.7%)と月額賃料の上昇率を上回ったことで5年ぶりに収益性が低下する結果となった。

マンションPERが最も低かった(収益性が高かった)駅は「JR難波」の13.00で、賃料換算では近畿圏平均よりも11年以上も短い回収期間となった。次いで、近畿圏で最も高い賃料水準である「大阪」が13.36と肉迫している。ランキング上位には「梅田」「なんば」など大阪市中心部の駅、「三ノ宮」「灘」など神戸市中心部に位置する駅が高い賃料水準を背景に数多く登場している。

マンションPERが最も高かった(収益性が低かった)駅は「芦屋川」の41.82で、全国的にも有名な人気住宅地ということもあって、新築マンション価格が近畿圏の中でも高水準であったことが収益性悪化の要因と言える。「御影」「芦屋」なども同様の要因で、マンションPERは総じて30ポイントを上回っている。

 尚、賃貸条件を一般的なものではなくて、(分譲貸と言われる)分譲マンションを賃貸にだした場合の金額を想定しなくてはなりません。賃貸マンションの仕様や設備、管理状態は物件によってかなりの幅があるので、分譲マンションを賃貸にした場合の金額を使う必要があるのです。

この指標に基づいて物件探しをする必要は無いと思いますが、私はこういう指標があることを知っておくのも悪いことではない程度のことだと思っておりますが・・・ 

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