2015.11.28 地主さん向け資産対策@
2015..10.18 不動産PER
2015. 9.21 反社会的勢力排除条項
2015. 5. 5 大手不動産会社の「囲い込み」と「往復びんた」
2015.. 2.28 これから5年・投資ブーム&相続税対策スキームの後始末
2015. 2.11 あれから5年・長期譲渡所得の1千万円特別控除制度
2015. 1. 1 宅地建物取引士
2014.10.12 同和問題について
2014. 8.14 新規参入!!ソニー不動産の挑戦
2014. 5.25 人口減少と不動産業界
2014. 1.25 婚活サイトとマンション購入詐欺
2013.10.27 不動産業界の「倍返し」
2013. 9.29 空室期間短縮策
2013. 9. 9 取引主任者の記名押印
2013. 8.13 レントロール
2013. 8.13 ワンルームマンション投資の話


2013. 4.29 築年数の古い高収益物件
2013. 3.17 航空法による建築物等の高さ制限
2013. 1.31 2013与党税制改正大綱と不動産
2012.11.11 物件情報はどこで手に入れる?
2012.10.14 「契約の履行の着手」って何?
2012. 8..5 不動産コンサル技能登録者新名称
2012. 7.16 業界立ち話 その2
2012. 6.10 宅建業者数減少と景気動向
2012. 5. 6 金融機関の融資基準
2012.. 3.25 下落幅縮小:大阪の公示地価
2012.. 2..5 空き家問題
2011.12.25 年をまたぐ売買契約と引渡し
2011.11.13 TPPと不動産業者
2011. 8. 1 店舗の家賃は3日で稼ぐ
2011. 7.18 耐震・免震・制

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不動産マメ知識コーナー


 地主さん向け資産対策A
  2016.1.9

資産家と呼ばれている地主さんは、不動産管理会社を使って物件を管理していることが多いのですが、凡そ次の3つのタイプがあります。

一、管理方式  地主さん自身の名義で不動産を所有し、同族の不動産管理会社でその物件を管理する方法。

■地主さんが物件を所有し、不動産管理会社に一括して管理を委託します。(管理委託契約書の締結が必要です。)

■不動産管理会社は、地主さんを交わした契約書の内容に基づき、賃貸マンションであれば「清掃・エレベーター点検作 業・受水槽点検作業や集金代行等」、駐車場であれば、「機械設備点検・日常警備・清掃・集金作業等」を受託います 。(勿論、外注する場合もOK

■地主さんは、管理料(通常は収入の510%程度)を支払うことによって所得分散を図ります。

二、転貸方式 地主さん名義の不動産を、一括して不動産管理会社に貸し付ける方法。(サブリース方式)

 簡単に言えば、賃貸マンションの建築会社が、完成後に家賃保証する方法を、自らの不動産管理会社で行う方法です。

■例えば、不動産管理会社は、地主さんに満室想定家賃の8090%を家賃保証し、空室リスクと賃料下落リスクを管理会社の方で負うことにする。

■外部のプロの不動産業者の協力を得られるシステムや人間関係がことになるので無い場合は、本来の賃料収入が得られないことになるので、サブリース自体が“絵に書いた餅”となってしまうので、十分注意が必要です。

次は、一、二、のような個人名義の不動産を管理して、所得分散を図る方法ではなく、物件そのものを保有する法人で管理する方法です。

三、不動産保有方式 地主さんや親族が出資して設立した同族法人の名義で物件を所有する場合、建物のみ、土地のみ、土地建物の3通りのパターンが考えられます。

■(建物のみのケース)同族法人が地主さん個人名義の土地を賃借する。

■上記の土地の上に、同族法人名義の建物を建築し、入居者募集する。

※個人名義の土地は貸宅地評価です。一般に、個人の土地の上に法人が建物を建てる場合、法人に借地権課税が行われないために無償返還の届出書を「速やかに」提出しますが、相続税評価においてこの土地の評価は80%評価となり、残り20%分は借地権として建物を所有しているA社の株式を純資産価額方式で評価する時資産の部に計上して判定するとされています 尚、「相当の地代方式」も地価高騰期には採用される方が多かったようですが、今は「無償返還」でしょう。

※節税対策としての会社設立のメリットは、地主さん個人に入る収入が管理料や同族法人の所得になることにより、所得分散を図りことにより、後の相続税対策に繋がるというスキームを想定してのものでしょう。
ただ、会社を設立して親族の役員が複数になり、当面の目的である“所得分散”で成功しても、後々あの“ロッテ”や“大塚家具”みたいな家族内で騒ぎがおこるということだけは避けたいものですので、役員のメンテナンスなどしてシンプルに跡目相続できる配慮は必須です。

2012.. 2..5 空き家問題
2011.12.25 年をまたぐ売買契約と引渡し
2011.11.13 TPPと不動産業者
2011. 8. 1 店舗の家賃は3日で稼ぐ
2011. 7.18 耐震・免震・制
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2012.. 2..5 空き家問題
2011.12.25 年をまたぐ売買契約と引渡し
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2011. 8. 1 店舗の家賃は3日で稼ぐ
2011. 7.18 耐震・免震・制震
2011. 5.28 修繕積立金、本当は2倍必要?
2011. 4.24 礼金一部返還の判決
2011. 3 更地渡し
2011. 2 競売物件:賃借人はどうなるの…
2011. 1 モラトリアム法案と不動産市況
2010.12 ”所得二極化”と不動産投資
2010.11 恣意的な取引価格
2010.10 業界立ち話ー浪花節だよ人生はー
2010. 9 不動産投資/借入金の功罪
2010. 8 訂正印・捨印

2010. 7 不動産証券化:負の遺産
2010. 6 検査済証のない収益物件
2010. 5 小規模宅地等の特例見直し:相続税
2010. 3・4 売買:決済時の手続き
2010. 2 長期修繕計画
2010. 1 不動産屋の品格
2009. 12 マンション経営と消費税還付申告
2009. 11 ”両手”と”片手”
2009. 10 抜き行為
2009. 9 違約金
2009. 8 ”既存不適格”の建物
2009. 7 高齢者専用賃貸住宅(高専賃)
2009. 6 建築基準の緩和&強化(大阪市)
2009. 5 家賃保証会社
2009. 4 入札・バルク処理・相対取
2009. 3 信託受益権:物件の購入
2009. 2 業界立ち話
2009. 1 不況下の不動産投資ー比較優位性あり!−
2008. 12 改正建築士法
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2006. 1 重要事項説明
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2005.11 続・民間入札の弊害
2005.10 容積率・建ぺい率

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2005. 4 J‐REIT/大阪物件見聞録
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2005. 2 税制と不動産の悩ましい関係
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2004. 9 自宅マンションの収益力って何ですか?
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2004. 6 修繕積立金
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2003. 11 ミスは何故起ったのか!
2003. 10 中古の収益用不動産の値踏み
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2003. 8 資産運用と不動産の位置付け
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2002. 2  利回りについて
2001. 12 収益物件取引きの現状
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