不動産マメ知識コーナー


 地主さん向け資産対策A
  2016.1.9

資産家と呼ばれている地主さんは、不動産管理会社を使って物件を管理していることが多いのですが、凡そ次の3つのタイプがあります。

一、管理方式  地主さん自身の名義で不動産を所有し、同族の不動産管理会社でその物件を管理する方法。

■地主さんが物件を所有し、不動産管理会社に一括して管理を委託します。(管理委託契約書の締結が必要です。)

■不動産管理会社は、地主さんを交わした契約書の内容に基づき、賃貸マンションであれば「清掃・エレベーター点検作 業・受水槽点検作業や集金代行等」、駐車場であれば、「機械設備点検・日常警備・清掃・集金作業等」を受託います 。(勿論、外注する場合もOK

■地主さんは、管理料(通常は収入の510%程度)を支払うことによって所得分散を図ります。

二、転貸方式 地主さん名義の不動産を、一括して不動産管理会社に貸し付ける方法。(サブリース方式)

 簡単に言えば、賃貸マンションの建築会社が、完成後に家賃保証する方法を、自らの不動産管理会社で行う方法です。

■例えば、不動産管理会社は、地主さんに満室想定家賃の8090%を家賃保証し、空室リスクと賃料下落リスクを管理会社の方で負うことにする。

■外部のプロの不動産業者の協力を得られるシステムや人間関係がことになるので無い場合は、本来の賃料収入が得られないことになるので、サブリース自体が“絵に書いた餅”となってしまうので、十分注意が必要です。

次は、一、二、のような個人名義の不動産を管理して、所得分散を図る方法ではなく、物件そのものを保有する法人で管理する方法です。

三、不動産保有方式 地主さんや親族が出資して設立した同族法人の名義で物件を所有する場合、建物のみ、土地のみ、土地建物の3通りのパターンが考えられます。

■(建物のみのケース)同族法人が地主さん個人名義の土地を賃借する。

■上記の土地の上に、同族法人名義の建物を建築し、入居者募集する。

※個人名義の土地は貸宅地評価です。一般に、個人の土地の上に法人が建物を建てる場合、法人に借地権課税が行われないために無償返還の届出書を「速やかに」提出しますが、相続税評価においてこの土地の評価は80%評価となり、残り20%分は借地権として建物を所有しているA社の株式を純資産価額方式で評価する時資産の部に計上して判定するとされています 尚、「相当の地代方式」も地価高騰期には採用される方が多かったようですが、今は「無償返還」でしょう。

※節税対策としての会社設立のメリットは、地主さん個人に入る収入が管理料や同族法人の所得になることにより、所得分散を図りことにより、後の相続税対策に繋がるというスキームを想定してのものでしょう。
ただ、会社を設立して親族の役員が複数になり、当面の目的である“所得分散”で成功しても、後々あの“ロッテ”や“大塚家具”みたいな家族内で騒ぎがおこるということだけは避けたいものですので、役員のメンテナンスなどしてシンプルに跡目相続できる配慮は必須です。

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