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不動産マメ知識コーナー

売却後の手取金額@

2016.5.5

収益物件を所有している人にとっては、物件を手放す時があることを一瞬忘れてしまうことがあると思いますが、物事には初めがあれば終りがあるものです。基本的なことですが、、譲渡所得の計算式と、いつ手放すかは回収した金額とともにを念頭におくことが大事です。
1棟収益マンションや店舗を売却したときには、譲渡所得として税金を払うことになります。譲渡所得は給与所得などとは分離して計算します。(区分所有のマンションも考え方は同じです。) 

手取金額の計算式

【所得金額】=収入金額―(取得費+譲渡費用)

【所得税額】=所得金額×税率

@    収入金額・・・売却金額ですが、取引の日で精算する固定資産税・都市計画税も収入金額に含まれます。

A    取得費・・・土地の部分は、購入費と仲介手数料、登記費用、登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税。建物の部分は、購入費と仲介手数料と登記費用等の合計額から、減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、アパートやマンション資金のローンの利息は、建物を使用するまでの期間の利子は取得費に含めます。)

注)定額法:建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とする ことができます。また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。

B    譲渡費用・・・売却時の仲介手数料・収入印紙代
(建物修繕費・固定資産税は経費であり、譲渡費用ではありません。)

C    税 率・・・所有期間のよって税率が違ってきます。

短期譲渡所得

譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

長期譲渡所得

       〃      所有期間が5年を超えるもの


 

短期譲渡所得

長期譲渡所得

所 得 税

30%

15%

復興特別所得税

0.63

0.315

住 民 税

9%

5%

合 計

39.63%

20.315%

D    確定申告・・・譲渡所得は売却した翌年に確定申告する必要がありますが、売却=資産を譲渡した日は、原則として買主に引き渡した日ですが、(決済が完了していれば)売買契約締結日に譲渡があったとして確定申告することもできます。

2015年2月1日購入 鉄筋コンクリート造の新築満室稼動のマンションを一年後に売却するとして試算
収入金額・・・1億6000万円
取得費 ・・・1億401万円

内訳「土地」購入代金5000万円  手数料等250万円
           「建物」購入代金5000万円  手数料等250万円
            減価償却費相当額5000万円×0.9×0.022×1年=99万円 

譲渡費用・・・310万円
手取金額=1億6000万円―(1億401万円+310万円)
     ×39.63%
2096.03万円

 

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