2016. 5. 5 売却後の手取金額@
2016. 1. 9 地主さん向け資産対策A
2015.11.28 地主さん向け資産対策@
2015..10.18 不動産PER
2015. 9.21 反社会的勢力排除条項
2015. 5. 5 大手不動産会社の「囲い込み」と「往復びんた」
2015.. 2.28 これから5年・投資ブーム&相続税対策スキームの後始末
2015. 2.11 あれから5年・長期譲渡所得の1千万円特別控除制度
2015. 1. 1 宅地建物取引士
2014.10.12 同和問題について
2014. 8.14 新規参入!!ソニー不動産の挑戦
2014. 5.25 人口減少と不動産業界
2014. 1.25 婚活サイトとマンション購入詐欺
2013.10.27 不動産業界の「倍返し」
2013. 9.29 空室期間短縮策
2013. 9. 9 取引主任者の記名押印
2013. 8.13 レントロール
2013. 8.13 ワンルームマンション投資の話


2013. 4.29 築年数の古い高収益物件
2013. 3.17 航空法による建築物等の高さ制限
2013. 1.31 2013与党税制改正大綱と不動産
2012.11.11 物件情報はどこで手に入れる?
2012.10.14 「契約の履行の着手」って何?
2012. 8..5 不動産コンサル技能登録者新名称
2012. 7.16 業界立ち話 その2
2012. 6.10 宅建業者数減少と景気動向
2012. 5. 6 金融機関の融資基準
2012.. 3.25 下落幅縮小:大阪の公示地価
2012.. 2..5 空き家問題
2011.12.25 年をまたぐ売買契約と引渡し
2011.11.13 TPPと不動産業者
2011. 8. 1 店舗の家賃は3日で稼ぐ
2011. 7.18 耐震・免震・制

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不動産マメ知識コーナー

不動産業者(宅地建物取引業者)の選び方

2016.6.5

大阪府のHP内に、“くらし・住まい・まちづくり”のコーナーがあります。
賃貸借契約のアドバイスとして、不動産業者の信用度についてのチェック項目が挙げられています。
これは売買契約についても同様の項目ですので、目を通してみましょう。

 業者の信用度についての問い合わせがよくあります。
しかし、実際にはこの質問への回答は不可能なのです。

大阪府内には、約12,000社の業者が存在するうえ、「信用度」については客観的に判断できる資料がないためです。

住宅を借りる際の業者の「信用」は、各々の人ができるだけ多くの情報を集めて、ご自身で判断してください。
 大阪府知事の宅地建物取引業免許を有する業者であれば、大阪府住宅まちづくり部建築振興課で、その業者の免許申請書を閲覧することができます。それを見れば、業者の過去の営業実績や代表者のことがわかり、業者を選ぶ際の参考になるでしょう。

※大阪府HPより抜粋

 








大阪府HPでは、『次のことに留意し、信頼できる業者に依頼しましょう』と下記7項目とチェックポイント一覧があります。

1.事務所の整備状況(応接スペース、業者の標識・報酬額票の提示など)。
 (※事務所のない業者は、宅地建物取引業法で認められていません)
2.広告の内容は正しいか。
3.宅地建物取引主任者証・従業者証明書を従業員に携帯させているか。
4.契約を無用にせきたてたり、物件を見せずに契約をさせようとしていないか。
5.手付金を立て替えたりしないか。
6.契約前に取引主任者が重要事項の説明をするか。
7.契約が成立する前に、契約書の内容を確認させてくれるか。 

上記7項目のうち、「4」と「6」「7」は、ろくに社員教育もせず、歩合給の獲得に全力を注ぐ体質が丸出しの不動産業者にあるケースです。

●業者名簿・免許申請書の閲覧時の主なチェックポイント

項目

チェック内容

免許の有無

無免許業者でないか

免許更新回数

営業年数の長さがわかる 

例)大阪府知事(10)第010000号(9回更新しています)

過去の営業実績

免許更新前5ヵ年度分の取引件数や額がわかる

代表者・役員

氏名・年齢・経歴などがわかる

専任の取引主任者

取引主任者の氏名・年齢・経歴などがわかる

商号や所在地等の変更状況

頻繁に変わる業者には注意が必要

事務所

事務所の写真と実際の店舗に違いはないか

行政処分歴

過去に営業停止など行政処分を受けていないか

まず、無免許業者ですが、事業用の売買業者では比較的良く出会いますが、賃貸ではあまり存在していないと思われます。賃貸業者に勤めている社員は定着率が低くて、元々宅建主任士の資格も持っていない人も多いので、そちらの方に気をつけた方がいいと思います。

免許番号の古さは信用の裏付けですが、最近では新規に開業する業者も多いので、営業年数だけでは今風の対応ができるかどうか分かりません。

免許更新前5年分の取引件数や取引金額・取引主任士の経歴・行政処分歴などが府庁で閲覧できるので、不審な業者だと感じたら調べてみるのも有益な手段ですね。
昨今、流行のネットでのアプローチでは人柄が感じられない部分も多いでしょうから、知名度や店舗の立派さではなく、

直に会って話をすることは何よりも大事なことです。

2012.. 2..5 空き家問題
2011.12.25 年をまたぐ売買契約と引渡し
2011.11.13 TPPと不動産業者
2011. 8. 1 店舗の家賃は3日で稼ぐ
2011. 7.18 耐震・免震・制
2012. 5. 6 金融機関の融資基準
2012.. 3.25 下落幅縮小:大阪の公示地価
2012.. 2..5 空き家問題
2011.12.25 年をまたぐ売買契約と引渡し
2011.11.13 TPPと不動産業者
2011. 8. 1 店舗の家賃は3日で稼ぐ
2011. 7.18 耐震・免震・制震
2011. 5.28 修繕積立金、本当は2倍必要?
2011. 4.24 礼金一部返還の判決
2011. 3 更地渡し
2011. 2 競売物件:賃借人はどうなるの…
2011. 1 モラトリアム法案と不動産市況
2010.12 ”所得二極化”と不動産投資
2010.11 恣意的な取引価格
2010.10 業界立ち話ー浪花節だよ人生はー
2010. 9 不動産投資/借入金の功罪
2010. 8 訂正印・捨印

2010. 7 不動産証券化:負の遺産
2010. 6 検査済証のない収益物件
2010. 5 小規模宅地等の特例見直し:相続税
2010. 3・4 売買:決済時の手続き
2010. 2 長期修繕計画
2010. 1 不動産屋の品格
2009. 12 マンション経営と消費税還付申告
2009. 11 ”両手”と”片手”
2009. 10 抜き行為
2009. 9 違約金
2009. 8 ”既存不適格”の建物
2009. 7 高齢者専用賃貸住宅(高専賃)
2009. 6 建築基準の緩和&強化(大阪市)
2009. 5 家賃保証会社
2009. 4 入札・バルク処理・相対取
2009. 3 信託受益権:物件の購入
2009. 2 業界立ち話
2009. 1 不況下の不動産投資ー比較優位性あり!−
2008. 12 改正建築士法
2008. 11 マンション管理適正化法
2008. 10 利回りだけではない!収益不動産活用
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2008. 8 ローン特約の話
2008. 7 「中間省略登記」復活!

2008. 6 住宅瑕疵担保履行法
2008. 5 ”指値”の季節
2008. 4 分譲マンションの固定資産税評価額
2008. 3 旧法借地権
2008. 2 任意売却 ‐3つめの不動産市場‐
2008. 1 個人間の低額不動産売買
2007. 12 キャップレート
2007. 11 死亡事件のあった物件
2007. 10 住居表示と地番
2007. 9 レバレッジ効果の話
2007. 8 新BIS規制
2007. 7 未登記物件の税金
2007. 6 住宅ローンアドバイザー
2007. 5 収入印紙の話
2007. 4 登記済証(権利書)の紛失

2007. 3 立ち退き料
2007. 2 修繕費の認識度
2006.12〜2007.1 人口減少と不動産投資
2006. 11 保険的な収益不動産
2006. 10 10月は宅建資格試験
2006. 9 坪・帖・間・尺
2006. 8 住宅ローン金利上昇
2006. 7 法令遵守の功罪
2006.. 6 裁判所の不動産競売入札
2006. 5 土地取引価格情報公開について
2006. 4 地目(ちもく)

2006. 3 不動産広告と禁止用語
2006. 2 筆界特定制度
2006. 1 重要事項説明
2005.12 路線価の3倍の土地
2005.11 続・民間入札の弊害
2005.10 容積率・建ぺい率

2005. 9 キャピタル狙いですか?収益還元法
2005. 8 「敷引き」と判決
2005. 7 民間入札の弊害
2005. 6 自社ビル 購入か賃貸かについて
2005. 5 ”節税”に「不動産投資」は有効か?
2005. 4 J‐REIT/大阪物件見聞録
2005. 3 信託受益権販売業者って何者?
2005. 2 税制と不動産の悩ましい関係
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2004.12 固定資産税精算金と消費税
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