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“空き家”と相続&賃貸の関係

平成29年5月24日

”空き家”の問題がクローズアップされています。

全国約820万戸(2013)の内、「賃貸用の住宅」と、「長期にわたって不在の住宅と、取り壊すことになっている住宅」の合計が全体の90%超です。
主たる原因は、@賃借人が見つからないA相続して取得した古い家に相続人が住まないということです。        

「新築物件に入居者を取られてしまう」

「古い物件なので、修繕コストが高い」

「相続したけれども遠方なので…」

「相続人自身の高齢化」

「相続自体で揉めている」

「建物を除去すると固定資産税が上がる」(1)

 国としても損壊・倒壊や火災・衛生等の点で近隣に及ぼす悪影響を放置して置けなくなり、特に問題がある空き家に対しては「特定空家等」として、行政が所有者に対して助言又は指導、勧告や命令等を行うことができるようになりました。

(注1

固定資産税

200m2以下の「小規模住宅地」は、1/6に軽減

200m2超の部分は床面積の10倍迄が「一般用住宅地」として1/3に軽減

都市計画税

「小規模住宅地」で1/3、「一般用住宅地」で2/3の軽減措置があります。

※家が建っているだけで、税金が安くすむし、解体費用も要らないし!

 【賃貸用空き家の場合】

賃貸用住戸の場合の空き家(445,5万戸)は、共同住宅が約90%です。

傾向とすれば、古年・床面積小規模な物件の方が空き家になっている。

因みに、大阪府の賃貸用空き家数は、全国で2番目に多く、供給数の多さが人口増加に追いついていない感じです。

1

東京都

645,000戸

大阪府

444,200戸

神奈川県

347,300戸

愛知県

271,000戸

全国

4,455,600戸

                        平成25年住宅・土地統計調査 特別集計(確報)

【戸建空き家の場合】

2013年の空き家の内、約半分弱の45,7%が賃貸用共同住宅、持ち家戸建が33.6%、持ち家共同住宅11.8%と続きますが、このうちの持ち家戸建が1998139万戸→2013275万戸と5年間で136万戸も増加しています。
戸建住宅の場合、分譲マンションなどと違って所有者自ら管理・修繕を行うのが通常ですので、一旦、空き家の期間が長引くと建物の老朽化はスピードアップしてしまいます。
数量的には大都市圏の方が多いのですが、率的には地方都市の戸建空き家率が高くなっています。

 ≪空き家阻止の対策≫

空室の発生を抑制し、特に戸建住宅の空き家要因である“相続で取得”(2)した所有者の負担を軽減する策が講じられています。

■空き家の譲渡所得3000万円特別控除について■

相続日から起算して3年を経過する日の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その家屋(耐震性のない場合は、耐震工事後)又はその家屋を解体後の土地を売却した場合は、売却益から3000万円と特別に控除できる制度ができました。

◇適用を受ける為の主なハードル◇

★対象となる譲渡期間・・・平成28年4月1日〜平成31年12月31日

★建物は昭和56531日以前に建築されたもの

★分譲マンションは対象外

★売却代金1億円以下(分割して売却した場合はその合計金額)

その他、適用要件があります・・・

 ■法定相続情報証明制度■・・・平成29529日スタート

相続が発生すると、自宅やその他不動産の名義変更(所有権移転登記)を行いますが、名義の変更することが諸々の理由により、そのまま放置されている物件も多いとか・・・それが、昨今の空き家問題の一因となっているということで、相続人が登記所に戸籍関係の書類を提出すれば、登記官が認証付の法定相続情報一覧表の写しを交付(手数料無料)、従来の戸籍に代わり、この一覧表で被相続人の預金の払い戻しや、相続登記が便利に出来るという制度ができました。

(注2

個人住宅が空き家になった契機として、持ち主の取得理由の第1位が相続(56.4%)、第2位が新築して注文・購入(20.5%)と、半数以上が相続であります。「平成26年空き家実態調査」

 【大阪市の場合】・・・市内空室率一覧

大阪市の空室率(17.2%)は、全国平均(13.5%)と比べて高く、主たる原因としては、新築住宅の供給数が活発で、借家の占める割合が多いからだと思われます

空き家の内、賃貸住宅が占める割合は・・・

◎大阪府 空室率14.8%→内、賃貸住宅61.7%

◎大阪市  〃 17.2%→内、  〃 67.6%

 空き家率の高い区は、西成区(23.8%)、東住吉区(23.8%)、生野区(22.4%)旭区(21.4%)となっていて、古い木造住宅が多いエリアです。
※それぞれ、空き家の内の戸建住宅が占める割合が4分の1前後です。

中央区や浪速区でも、空き家率は17〜18%と高いのですが、これは単身者向けマンション(≒投資用マンション)の新規の供給数が多いことが原因と思われますので、賃貸用マンションをお持ちの方は、今後も賃料含めて住居者確保は厳しい局面が続きそうです。

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