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不動産マメ知識コーナー

一棟売マンションを購入した時の不動産取得税・固定資産税

 

【不動産取得税】

不動産取得税は、土地や建物を購入したときに掛かる地方税です。

売主A→買主B→買主Cのような買主Bが中間省略登記を行って買主Cが所有権移転登記をしても、買主Bも不動産取得税を免れることは出来ません。、

※売買以外にも交換・贈与・寄付なども課税対象ですが、相続による取得には、不動産取得税は掛かりません。

また、建物の大規模な増改築なども対象となり、半年位すると各都道府県から勝手(笑)に納税通知書が送られてきます。

 不動産取得税=固定資産税評価額×4%(注A

 (注A)平成30331日までに取得する土地または住宅は3% 

※店舗や事務所は4%のままで計算します。

また、その土地については、固定資産税評価額の1/2が課税標準額になります。

 新築住宅の場合、固定資産税評価額から1200万円/戸を減額される特別控除が受けられるので、通常の場合、アパートや賃貸マンションの場合は、税金が発生し難くなっています。

新築家屋の不動産取得税=(課税標準額−1200万円)×3%

10戸あっても20戸あっても、1戸の公簿面積40u以上240u以下であればOKです。

但し、新築控除は取得後60日以内に申告することになっていますので、そのことも知らないとダメです。

※ワンルームタイプの1Kや1DKの賃貸マンションを建築する場合、床面積の基準が満たされない場合が多いと思いますので、そこのところも知っておかないといけません。

 

※一般住宅は床面積50u以上240u以下と、少し数値が違います。

※認定長期優良住宅には、控除額が1300万円に増額されています。

 

長期優良住宅の認定を受けるための基準としては、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画の項目があり、それをクリヤーした住宅であることが必要でコストが掛かります。

 

新築の一棟売マンションを購入する場合、それぞれの基準を満たしている場合、不動産取得税が要らないかというと、必ずしもそうではありません。

府税事務所に聞いてみましたら、

「新築一棟売マンションを購入する場合、全戸未入居の状態であれば、軽減措置が受けられるけれども、賃借人付の場合は中古と見なすので不動産取得税の課税対象となります。」

との回答でした。

尚、中古の一棟売マンションは軽減措置を受けることができないので、不動産取得税を支払うしか道はありません。

 

収益マンションを購入した場合や、賃貸用アパートを建築した際の不動産取得税は必要経費として扱います。

(印紙税・登録免許税も必要経費扱いです。)

但し、消費税は、建物等の取得費用に含めます。

 

《ちょっと寄り道》

婚姻期間が20年以上の夫婦間における配偶者控除の制度を利用して、不動産を贈与(評価額で2000万円まで無税となる特例)する場合、贈与税は無税であっても不動産取得税は課税されるのでご注意ください!

 

【固定資産税】

一棟売マンションを購入した、賃貸マンションを新築した場合は、固定資産税は直ぐには掛かりません。固定資産税は毎年の1月1日に不動産を所有している人や法人に課される税金です。でも、一棟売マンションを購入すると、不動産取引の慣習として売主と買主が決済日を境にして、固定資産税を日割り按分します。

売買契約の際、固定資産税・都市計画税の取り扱いについて“東京と大阪”ではその基準とする日が違うことが多いのですが、最近では大阪でも東京の慣習に則って1月1日を基準日にするケースも珍しくなくなってきました。
■東京⇒11から1231日  ■大阪⇒41から翌年の331

固定資産税の計算式

固定資産課税標準額(注1)×標準税率1.4%=納税額

≪都市計画税=固定資産課税標準額×最高0.3%≫

(注1)

固定資産税評価額と固定資産税課税標準額とは、似たような感じですが実は全く違います。

固定資産税評価額は、お役所の決めた時価で、3年毎に評価を見直します。

この前は2015年でしたので、次回は2018年に評価替えが行われます。

おおよそ公示価格の7割程度とされています。

固定資産税課税標準額は、本来の課税標準額と前年の課税標準額を比較し、その乖離具合によって課税標準額を少し調整する仕組みになっていますので、納税者にとってもすごく分かり難いものです。

課税標準額は前年適用価格の1.15倍を上回らないことになっています。

また、課税標準の特例というのがあって、これが新築アパートを建てたりする場合、相続税対策に加えて有効な節税策のひとつとしてセミナーなどで取り上げられるものです。

住宅用地の課税標準の特例

住宅用地の区分

固定資産税

都市計画税

小規模住宅用地

200u以下の部分)

固定資産台帳登録価格の6分の1

固定資産台帳登録価格の(6分の2=3分の1

一般住宅用地

(200u超える部分)

固定資産台帳登録価格の3分の1

固定資産台帳登録価格の3分の2

※固定資産登録価格とは、固定資産税課税標準額ことです。

その他、免税点の特例や新築住宅の税額控除の特例(注2)など、税金については様々な特例や解釈がありますので、必要に応じて税務署や税理士などに確認する必要があります。

(注2)

新築住宅の固定資産税の減額措置…平成30年3月31日までに新築された住宅用の家屋にかかる固定資産税については、一定の要件にあてはまる場合に、住宅部分(120uまでの部分に限ります。)の税額の2分の1の額が減額されます。(都市計画税を除く)なお、認定長期優良住宅を新築した場合は、別途用件が異なります。・・・大阪市HPより抜粋

【対象となる新築家屋の用件】

■床面積用件・・・50u以上280u以下

※一戸建以外の貸家住宅の場合は40u以上…@共同住宅などで屋内にある廊下・階段・エレベーターホールなどの共用部分がある場合は、この部分の床面積を各戸の床面積の割合に応じて按分し、按分後の各戸あたりの床面積で上記床面積用件を判定します。A店舗付住宅などの場合は、住宅部分の床面積が2分の1以上となるものに限られます。

■減額される期間・・・3階建て以上の耐火住宅・準耐火住宅は、新築後5年間、それ以外の住宅は新築後3年間

【固定資産税の日割り按分額に消費税がいるのか?】

「マンションってどうよ?」っていうサイト内「専門家に聞く!」のコーナーは、マンション購入における悩みや不安に、100人の専門家から無料で相談ができるサービスありますが、次のような質問が寄せられていました。

《質問》 固定資産税・都市計画税の購入者負担に対する消費税について
中古の一戸建を購入しようと考えているのですが、固・都税の清算額について、建物に対する固・都税の購入者負担額に対し消費税がかかっているのですが、一般的に固・都税の清算を行うさいに建物に対する負担額には消費税が課税されるものなのでしょうか?
精算金とはいえ、なんか税金に税金がかけられている気がしてどうも納得がいきません。教えて下さい。

個人住宅の場合は数万円の問題でしょうから、それで資金計画が大幅に狂ったりはしないとは思いますが、誰しも必要のないお金は1円でも払いたくはありません。
また事業用不動産などの大型物件では固定資産税が数百万円とか、物件によっては大きな金額の場合もあるので、取引上大きな問題であります。
ご存知のように固・都税は毎年11日現在の所有者に課税されますが、年(注2)の途中で物件を売ってしまうと、決済日を境に一年間の税額を日割して買主は売主に自分の負担相当額を支払います。

この質問では、案分した税金相当額に消費税が加算されていて、税金に税金がかけるのはおかしいということです。
誠に自然な意見です。
我々は普通そう考えるはずですが、税の専門家・国税庁は違います。
固定資産税と固定資産税精算金は似て否なるもので、固定資産税の納税義務者は11日の所有者であって、その精算行為は売買の当事者の問題であって、売買の一部であり、当然消費税の課税対象=譲渡所得(注3)になる。」という見解です。

消費者の方もそこまで知っている人は稀でしょうし、実は不動産業者でも案外知らないで取引している人もいます。

(注3)
「譲渡」とは、売買・交換・代物弁済・現物出資・収用など資産の所有権が移転する一切の場合をいう。譲渡所得は、その資産の譲渡による所得のこと。

《回答》 回答者:野澤 裕二 回答日時:2004/11/10 135821

課税されると考えて下さい。
私も最近税務署に再確認したのですが、そう云う見解でした。
消費税に関する通達10−1−6とかいうのがあって、そういうことになっているとのことです。
御存知のように固定資産税はその年の11日現在の所有者に課税されますので、その年の途中で所有者が変わっても課税対象とされている人は変わりません。
固・都税の精算により買主が売主に支払った金銭は譲渡所得の対象になりますので、税込で支払わない限り消費税が別途かかります。
どうも腑に落ちないのですが、残念ながらそういうことになっています。

【固定資産税の非課税・減免・免税点】

固定資産税には所有者の事情・利用方法によって非課税・減免・免税となることがあります。例えば、私有道路として通行の用に供している場合、非課税になったり、減額されたりすることとなります。

私有道路の課税上の取扱いおよび認定基準】…大阪市HPより

私有道路の区分

公共の用に供する道路

公共用道路に準ずる道路

その他の道路

課税上の取扱い

非課税

0評価

10分の1評価

公道から公道に通じている

×

×

道路幅員1.8m以上

×

×

他人に貸付していないこと

×

建ペイ容積率に敷地不算入

通行禁止・制限していない

通行禁止標識がないこと

門塀・柵がないこと

荷捌き物品販売していない

非課税の対象は、公園・学校施設・社会福祉施設などがあります。

減免は市などの条例で、固定資産税が免除・減額されることで、公民館・運動広場・火災にあった家屋がありますが、有償のものは対象となり難い。

免税点は金額が低くて、同一区内で所有する土地・家屋・償却資産のそれぞれの資産の税額を算出する基礎となる課税標準額の合計額が、次の額に満たない場合には、課税されないことを言います。 土地…30万円 家屋…20万円 (償却資産…150万円)

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